Al servicio de la industria de bienes raíces multifamiliares con software

Los bienes raíces multifamiliares en los EE. UU., que incluyen edificios de apartamentos, condominios, casas adosadas y desarrollos de uso mixto, son una de las clases de activos más grandes del mundo. Aproximadamente 44 millones de viviendas se consideran multifamiliares, y representan el 31% de todas las viviendas de EE. UU. A diferencia de las viviendas unifamiliares, las viviendas multifamiliares pertenecen principalmente a propietarios e inversores institucionales, a diferencia de los propietarios familiares, y la mayoría aprovecha el software para administrar sus propiedades. Específicamente, la mayoría de los propietarios y operadores de viviendas multifamiliares confían en un sistema de administración de propiedades (PMS) para procesar y contabilizar la lista de alquileres, el elemento vital de cualquier propiedad. 

Además de usar un PMS como su sistema operativo principal, la mayoría de los propietarios y operadores institucionales ahora pueden superponer cualquier cantidad de nuevas soluciones de punto de inicio sobre su PMS para ayudarlos a atraer, involucrar y seleccionar inquilinos, y para administrar las solicitudes de mantenimiento y proveedores. coordinación. Sin embargo, incluso con todo este nuevo software, los propietarios y operadores aún se enfrentan a varios puntos débiles importantes:

El problema principal es que los sistemas de administración de propiedades existentes como Yardi, Appfolio, MRI y RealPage son productos heredados que no satisfacen las necesidades de los propietarios y operadores modernos. En cambio, estos datos de silo de PMS existentes (que crean horas adicionales de trabajo de extracción), carecen de interoperabilidad y, a menudo, requieren que los clientes creen software personalizado porque muchos de sus productos todavía se ejecutan en DOS, por ejemplo. 

Sin embargo, estas plataformas son sistemas de registro y, por lo tanto, increíblemente pegajosos. También han adquirido generaciones anteriores de empresas emergentes, lo que les permite incorporar soluciones puntuales además del procesamiento de listas de alquiler. Esto, a su vez, les permite ofrecer soluciones listas para usar a los clientes existentes de forma gratuita (poniendo en desventaja las soluciones más nuevas y tecnológicas). Aunque los productos internos de PMS palidecen en comparación con las ofertas más nuevas, los gastos de software a nivel de propiedad se analizan intensamente, lo que hace que la mayoría de los propietarios y operadores elijan la opción más económica y conveniente. Este distribución incumbente vs. innovación de startups El dilema ha limitado históricamente el valor de las soluciones puntuales. 

Dicho esto, creemos que hay varios catalizadores y vientos de cola que impulsan la necesidad de más software en la industria. Si estos nuevos productos pueden proporcionar capacidades extraordinariamente nuevas que mejoran las soluciones heredadas internas de las plataformas PMS o son mejoras netas nuevas, tienen el potencial de volverse tan valiosos como estos sistemas centrales.

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A nivel macro, creemos que la inversión institucional en la industria multifamiliar seguirá creciendo significativamente durante los próximos años, incluso si hay volatilidad en el mercado a corto plazo con inversores que buscan liquidez. A medida que más oficinas adoptan un modelo de trabajo híbrido posterior a Covid, los inversores que históricamente solo se enfocaban en bienes raíces de oficinas se están mudando a viviendas multifamiliares. También hemos visto un vuelo hacia la seguridad en viviendas multifamiliares por parte de inversores institucionales cuyo enfoque se ha desplazado hacia la inversión en alquileres unifamiliares (SFR) durante la última década. A medida que surgen más inversionistas institucionales, también lo hacen más compradores potenciales de software que desean administrar sus propiedades de manera más eficiente.

Además, la estrechez del mercado laboral de EE. UU. es una bendición para las empresas de software que buscan crear productos para reemplazar el trabajo basado en tareas (por ejemplo, la selección de inquilinos, que puede llevar más de tres horas por solicitante) que antes realizaban los empleados administrativos que tienen abandonó la fuerza de trabajo. 

En un nivel micro, los socios limitados (LP) están presionando cada vez más a los socios generales (GP) para administrar sus propiedades de manera más eficiente; esto crea oportunidades para nuevas soluciones de tipo "administración de propiedades en una caja" para propietarios. Además, los operadores de pequeñas y medianas empresas (PYMES) (es decir, aquellos que operan con menos de 30,000 XNUMX unidades) se consolidan cada vez más en empresas más grandes, que a su vez se administran más como franquicias donde los jefes regionales toman decisiones. Y, por último, entre las oportunidades de marketing, la participación de los inquilinos, el uso de servicios, la puntualidad en los pagos, etc., ahora existen más datos que nunca para ayudar a las empresas a impulsar la eficiencia, y las empresas deberían usar esta gran cantidad de datos para mejorar los ingresos operativos netos en las carteras existentes dado este desafío. entorno de mercado. 

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Dados estos catalizadores macro y micro, vemos varias áreas de oportunidad para los fundadores que buscan crear software para la industria de bienes raíces multifamiliares. 

Creemos que las nuevas empresas que operan en la categoría de adquisición y desarrollo necesitarán utilizar fuentes de datos patentadas como una cuña en la industria, para que puedan ayudar a los inversores y propietarios a tomar mejores decisiones sobre dónde invertir, qué tipos de propiedades comprar (es decir, apartamentos multifamiliares vs. multifamiliar de sitios dispersos), cuánto pagar, qué precedentes de zonificación les permiten construir en el sitio (es decir, cuántas unidades construir), y más. Sin embargo, no pueden depender únicamente de la aparición de nuevas oportunidades para los clientes, ya que este tipo de datos a menudo se pueden convertir en productos básicos. Para generar un valor significativo, las nuevas empresas en esta categoría deberán convertirse en algún tipo de sistema operativo que gestione cómo estas empresas toman decisiones de inversión de principio a fin. La buena noticia es que vemos la mayor propensión a pagar por software en esta categoría.

Hoy en día, la mayoría de las divisiones de gestión de activos para grandes propietarios multifamiliares e inversores extraen manualmente informes de los diversos PMS en los que se ejecutan sus propiedades finales para comprender el rendimiento de sus activos. A menudo, todos, desde un analista de nivel de entrada hasta los jefes de estos grupos, buscan manualmente estos informes en busca de errores y concilian los datos entre cómo los diferentes PMS etiquetan las líneas de pedido, lo que es una enorme pérdida de tiempo. -energía. Creemos que existe la oportunidad de construir un sistema de registro de datos que se asiente sobre estos diversos productos PMS. Dada la mayor transparencia e interoperabilidad de los datos que serían un subproducto de este producto, creemos que esto sería un catalizador para una mayor innovación en la industria. El riesgo principal en esta categoría es que puede ser un desafío generar un retorno de la inversión (ROI) inmediato desde el primer día, lo que dificulta justificar la recopilación de este nivel de datos en primer lugar.

Otra función fundamental para los operadores de viviendas multifamiliares es la contratación, adquisición y gestión de todos los proveedores externos con los que trabajan para dar servicio a sus edificios. Para la mayoría de los operadores, este proceso es completamente manual, y la mayor parte del proceso se realiza en correo electrónico y Excel. Creemos que este proceso debe digitalizarse a través del software y emplear un modelo similar al de un mercado para ayudar a ambos operadores a garantizar que están encontrando los mejores proveedores posibles, y los proveedores de PYMES encuentran nuevas oportunidades de trabajo. Las nuevas empresas que operan en esta categoría deberán encontrar mercados donde haya escasez de mano de obra y densidad de construcción para crear liquidez.

A medida que los LP presionan a los médicos generales para obtener más transparencia en la administración de propiedades, vemos una oportunidad para que las nuevas plataformas ayuden a los propietarios a llevar la administración de propiedades internamente o contratar administradores externos de manera más efectiva. Su objetivo aquí es tener una visibilidad completa de las finanzas de la propiedad, la actividad de arrendamiento, la actividad y los gastos de mantenimiento, y más. Además, dado que los administradores de propiedades más grandes funcionan como franquicias, puede haber una oportunidad de ayudar a los administradores a desarrollarse por su cuenta a través de productos business-in-a-box que automatizan todas las funciones administrativas necesarias para hacerlo. Estos productos también pueden ayudar a los gerentes a conectarse con los propietarios a través de un mercado.

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A medida que exploramos esta categoría, tenemos tres principios que guían nuestro marco de inversión:

Primero, buscaríamos nuevas empresas que atiendan a propietarios y operadores del mercado medio (30k-100k unidades). Esto se debe a que las PYMES (es decir, aquellas que atienden a menos de 30,000 100,000 unidades) en la industria generalmente se están consolidando y, a menudo, carecen de los recursos para implementar un cambio real. En el otro extremo del espectro, los propietarios más grandes (es decir, aquellos con más de XNUMX unidades) son extremadamente difíciles de vender o ya están utilizando su propio software personalizado.

En segundo lugar, buscaríamos empresas que creen productos que ofrezcan un ROI claro desde el primer día. La mayoría de los gastos operativos de los propietarios están bloqueados para cosas como mantenimiento, servicios públicos, etc.; solo tienen una pequeña cantidad de presupuesto para gastos a nivel de propiedad que realmente pueden controlar. Por lo tanto, los proveedores de software deben ofrecer un ROI claro desde el primer día para que no tengan un impacto negativo en el valor liquidativo (NAV). Dicho esto, si puede vender software y hacer que el comprador no lo atribuya a nivel de propiedad, sino quizás a nivel de fondo (donde ese costo se distribuye entre muchas propiedades subyacentes), es posible que pueda evitar esto.

En tercer lugar, buscaríamos fundadores que puedan nutrir una nueva base de clientes cautiva. Los bienes raíces multifamiliares siguen siendo una industria bastante aburrida en la que la adopción de abajo hacia arriba de cualquier producto nuevo será difícil. Por lo tanto, otro camino hacia el éxito podría ser desarrollar un cliente cautivo desde el primer día, que pueda probar y expandir los productos de software en toda su base de propiedad. Las empresas que hagan esto, sin embargo, deberán equilibrar el servicio a un cliente grande y singular que podría actuar como un caso de estudio para otros, sin convertirse en una empresa de servicios que esté creando software personalizado para dicho cliente.

En resumen, creemos que el mayor valor en la creciente industria de bienes raíces multifamiliares será creado por nuevas empresas que lideran con productos de software, en comparación con aquellas que solo dependen de productos financieros. Si está construyendo en esta categoría, nos encantaría conversar. 

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