Moniperhekiinteistöalan palveleminen ohjelmistoilla

USA:n moniperhekiinteistöt, joihin kuuluu kerrostaloja, asuntoja, rivitaloja ja sekakäyttöisiä rakennuksia, on yksi maailman suurimmista omaisuusluokista. suunnilleen 44 miljoonaa asuntoa katsotaan moniperheiksi, ja ne muodostavat 31 prosenttia kaikista Yhdysvaltain asunnoista. Toisin kuin omakotitalot, moniperhekodit ovat ensisijaisesti institutionaalisten omistajien ja sijoittajien omistuksessa, toisin kuin äiti- ja pop-vuokranantajat, ja useimmat käyttävät ohjelmistoja kiinteistöjensä pyörittämiseen. Erityisesti useimmat moniperheen omistajat ja toiminnanharjoittajat luottavat kiinteistönhallintajärjestelmään (PMS) vuokrakirjan käsittelyssä ja tilittämisessä – minkä tahansa kiinteistön elinehto. 

Sen lisäksi, että useimmat laitosten omistajat ja operaattorit käyttävät PMS:ää ensisijaisena käyttöjärjestelmänä, he voivat nyt kerrostaa PMS:n päälle useita uusia käynnistyspisteratkaisuja, jotka auttavat heitä houkuttelemaan, sitouttamaan ja seulomaan vuokralaisia ​​sekä hallitsemaan ylläpitopyyntöjä ja toimittajaa. koordinaatio. Kaiken tämän uuden ohjelmiston kanssa omistajat ja operaattorit kuitenkin käsittelevät edelleen useita suuria kipukohtia:

Ensisijainen ongelma on, että vakiintuneet kiinteistönhallintajärjestelmät, kuten Yardi, Appfolio, MRI ja RealPage, ovat vanhoja tuotteita, jotka eivät täytä nykyaikaisten omistajien ja toimijoiden tarpeita. Sen sijaan nämä olemassa olevat PMS-järjestelmät keräävät dataa (luovat ylimääräisiä työtunteja), niistä puuttuu yhteentoimivuus, ja ne vaativat usein asiakkaita rakentamaan mukautettuja ohjelmistoja, koska monet heidän tuotteistaan ​​toimivat edelleen esimerkiksi DOS-käyttöjärjestelmässä. 

Nämä alustat ovat kuitenkin kirjallisia järjestelmiä ja siten uskomattoman tahmeita. He ovat myös hankkineet aiempien sukupolvien startup-yrityksiä, minkä ansiosta he voivat hyödyntää pisteratkaisuja vuokrarullien käsittelyn lisäksi. Tämä puolestaan ​​antaa heille mahdollisuuden tarjota valmiita ratkaisuja olemassa oleville asiakkaille ilmaiseksi (asettaa uudemmat, teknisesti edistykselliset ratkaisut epäedulliseen asemaan). Vaikka PMS:n sisäiset tuotteet kalpeat verrattuna uudempiin tarjontaan, kiinteistötason ohjelmistokuluja tarkastellaan tiiviisti, jolloin useimmat omistajat ja toimijat valitsevat halvemman ja kätevämmän vaihtoehdon. Tämä vakiintunut jakelu vs. startup-innovaatio dilemma on rajoittanut pisteratkaisujen arvoa historiallisesti. 

Tästä huolimatta uskomme, että on olemassa useita katalysaattoreita ja myötätuulta, jotka lisäävät alan ohjelmistojen tarvetta. Jos nämä uudet tuotteet voivat tarjota poikkeuksellisen uusia ominaisuuksia, jotka parantavat PMS-alustojen sisäisiä vanhoja ratkaisuja tai ovat uusia parannuksia, niistä voi tulla yhtä arvokkaita kuin näistä ydinjärjestelmistä.

SISÄLLYSLUETTELO

Makrotasolla uskomme, että institutionaaliset investoinnit moniperheteollisuuteen jatkavat merkittävää kasvuaan useiden seuraavien vuosien aikana, vaikka markkinat ovat lyhyellä aikavälillä volatiliteettia, kun sijoittajat etsivät likviditeettiä. Kun yhä useammat toimistot omaksuvat hybridityömallin Covidin jälkeen, sijoittajat, jotka ovat historiallisesti keskittyneet vain toimistokiinteistöihin, ovat muuttamassa moniperheisiin. Olemme myös nähneet, että institutionaaliset sijoittajat ovat paenneet turvaan moniperheisiin, joiden painopiste on siirtynyt investoimaan yhden perheen vuokra-asuntoihin (SFR) viimeisen vuosikymmenen aikana. Mitä enemmän institutionaalisia sijoittajia ilmaantuu, niin myös potentiaalisia ohjelmiston ostajia, jotka haluavat hallita kiinteistöjään tehokkaammin.

Lisäksi Yhdysvaltain työmarkkinoiden kireys on siunaus ohjelmistoyrityksille, jotka haluavat rakentaa tuotteita korvaamaan tehtäväpohjaista työtä (esim. vuokralaisten seulonta, joka voi kestää yli kolme tuntia hakijaa kohti), jonka taustatoimiston työntekijät ovat tehneet aiemmin. jätti työvoiman. 

Mikrotasolla kommandiittipartnerit (LP:t) painostavat yhä enemmän yleiskumppaneita (GP:t) hallinnoimaan kiinteistöjään tehokkaammin; tämä luo omistajille mahdollisuuksia uusille "kiinteistönhallinta-in-a-box" -tyyppisille ratkaisuille. Lisäksi pienet ja keskisuuret yritykset (SMB) (eli ne, jotka toimivat alle 30,000 XNUMX yksikköä) yhdistetään yhä useammin suurempiin yrityksiin, jotka puolestaan ​​ovat enemmän kuin franchising-sopimuksia, joissa aluejohtajat tekevät päätöksiä. Ja lopuksi, markkinointiviitteiden, vuokralaisten sitoutumisen, viihtyisyyden käytön, maksujen oikea-aikaisuuden jne. välillä on enemmän kuin koskaan aiemmin saatavilla olevaa dataa, joka auttaa yrityksiä lisäämään tehokkuutta, ja yritysten tulisi käyttää tätä runsaasti tietoa olemassa olevien portfolioiden nettotulojen parantamiseen tämän haastavan tilanteen vuoksi. markkinaympäristö. 

SISÄLLYSLUETTELO

Kun otetaan huomioon nämä makro- ja mikrokatalyytit, näemme useita mahdollisuuksia perustajille, jotka haluavat rakentaa ohjelmistoja moniperhekiinteistöalalle. 

Uskomme, että hankinta- ja kehityskategoriassa toimivien startup-yritysten on käytettävä yksityisiä tietolähteitä kiilana toimialaan, jotta he voivat auttaa sijoittajia ja omistajia tekemään parempia päätöksiä sijoituskohteista ja kiinteistöjen ostamisesta (esim. vs. hajapaikka moniperhe), kuinka paljon maksaa, mitkä kaavoituksen ennakkotapaukset sallivat heidän rakentaa paikan päällä (eli kuinka monta yksikköä rakentaa) ja paljon muuta. He eivät kuitenkaan voi luottaa vain uusien mahdollisuuksien löytämiseen asiakkaille, sillä tämäntyyppiset tiedot voidaan usein kaupallistaa pois. Merkittävän arvon tuottamiseksi tähän kategoriaan kuuluvista startupeista on tultava jonkinlainen käyttöjärjestelmä, joka hallitsee sitä, miten nämä yritykset tekevät investointipäätöksiä päästä päähän. Hyvä uutinen on, että näemme tämän luokan suurimman taipumuksen maksaa ohjelmistoista.

Nykyään useimmat suurten moniperheomistajien ja sijoittajien omaisuudenhallintaosastot hakevat manuaalisesti raportteja eri PMS-järjestelmistä, joita heidän loppuomaisuutensa ajaa saadakseen selville, kuinka heidän omaisuutensa toimii. Usein kaikki lähtötason analyytikot aina näiden ryhmien johtajiin asti etsivät manuaalisesti näistä raporteista virheitä ja yhdistävät tietoja eri PMS:ien rivikohtien merkitsemisen välillä, mikä on valtavaa ihmisten ja aivojen hukkaa. -voimaa. Uskomme, että on mahdollisuus rakentaa tietojen tallennusjärjestelmä, joka sopii näiden erilaisten PMS-tuotteiden päälle. Kun otetaan huomioon tämän tuotteen sivutuotteena syntyvien tietojen lisääntynyt läpinäkyvyys ja yhteentoimivuus, uskomme, että tämä olisi katalysaattori alan innovaatioiden lisääntymiselle. Tämän luokan ensisijainen riski on, että voi olla haastavaa saada välitöntä sijoitetun pääoman tuottoa (ROI) heti ensimmäisestä päivästä lähtien, mikä vaikeuttaa tämän tason tietojen keräämistä.

Toinen moniperheyritysten tärkeä tehtävä on hankkia, hankkia ja hallita kaikkia kolmansia osapuolia, joiden kanssa he työskentelevät rakennusten huollossa. Useimmille käyttäjille tämä prosessi on täysin manuaalinen, ja suurin osa prosessista tapahtuu sähköpostissa ja Excelissä. Uskomme, että tämä prosessi tulisi digitalisoida ohjelmistojen avulla ja käyttää markkinapaikan kaltaista mallia, joka auttaa sekä operaattoreita varmistamaan, että he löytävät parhaat mahdolliset toimittajat, että pk-toimittajia löytämään uusia työmahdollisuuksia. Tässä kategoriassa toimivien startup-yritysten on löydettävä markkinat, joilla on sekä työvoimapulaa että rakennustiheyttä likviditeetin luomiseksi.

Kun LP:t painostavat yleislääkäreitä lisäämään kiinteistönhallinnan avoimuutta, näemme mahdollisuuden uusille alustoille, jotka voivat auttaa omistajia joko tuomaan kiinteistöjen hallinnan talon sisällä tai palkkaamaan tehokkaammin ulkopuolisia johtajia. Heidän tavoitteenaan on saada täysi näkyvyys kiinteistöjen rahoitukseen, leasingtoimintaan, ylläpitotoimintaan ja kuluihin sekä muuhun. Lisäksi, koska suurimpia isännöitsijöitä johdetaan kuin franchising-sopimuksia, saattaa olla mahdollisuus auttaa johtajia selviytymään itsenäisesti business-in-a-box -tuotteilla, jotka automatisoivat kaikki siihen tarvittavat back-office-toiminnot. Nämä tuotteet voivat myös auttaa johtajia kohtaamaan omistajia markkinapaikan kautta.

SISÄLLYSLUETTELO

Tutkiessamme tätä luokkaa meillä on kolme periaatetta, jotka ohjaavat sijoituskehysämme:

Ensinnäkin etsimme startup-yrityksiä, jotka palvelevat keskisuurten markkinoiden omistajia ja operaattoreita (30 100–XNUMX XNUMX yksikköä). Tämä johtuu siitä, että alan pk-yritykset (eli ne, jotka palvelevat alle 30,000 100,000 yksikköä) yhdistetään yleensä pois, ja niillä ei useinkaan ole resursseja todellisen muutoksen aikaansaamiseksi. Toisessa päässä suurempia omistajia (eli ne, joilla on yli XNUMX XNUMX yksikköä) on joko erittäin vaikea myydä tai he käyttävät jo omia ohjelmistojaan.

Toiseksi etsimme yrityksiä, jotka rakentavat tuotteita, jotka tuottavat selkeän sijoitetun pääoman tuottoprosentin heti ensimmäisestä päivästä lähtien. Suurin osa omistajien käyttökustannuksista on sidottu sellaisiin asioihin kuin ylläpito, apuohjelmat jne.; heillä on vain pieni määrä budjettia kiinteistötason kuluihin, joita he voivat itse hallita. Siksi ohjelmistotoimittajien on toimitettava selkeä ROI heti ensimmäisestä päivästä alkaen, jotta niillä ei ole negatiivista vaikutusta nettoarvoon (NAV). Jos kuitenkin pystyt myymään ohjelmistoja ja annat ostajan, joka ei määritä sitä kiinteistötasolla, vaan ehkä rahastotasolla (jossa tämä hinta jakautuu useiden kiinteistöjen kesken), saatat pystyä kiertämään tämän.

Kolmanneksi etsisimme perustajia, jotka voivat ylläpitää omaa asiakaskuntaa. Moniperhekiinteistöala on edelleen melko jäykkä toimiala, jossa uusien tuotteiden alhaalta ylöspäin suuntautuva käyttöönotto on vaikeaa. Siksi toinen tie menestykseen voisi olla sellaisen asiakkaan kehittäminen heti ensimmäisestä päivästä lähtien, joka voi kokeilla ja laajentaa ohjelmistotuotteita koko kiinteistökantaan. Yritysten, jotka tekevät näin, on kuitenkin tasapainotettava yksittäisen, suuren asiakkaan, joka voisi toimia tapaustutkimuksena muille, palveleminen, eikä niistä tule palveluyritystä, joka rakentaa mukautettuja ohjelmistoja kyseiselle asiakkaalle.

Yhteenvetona uskomme, että kasvavalla moniperhekiinteistöalalla eniten lisäarvoa luovat ohjelmistotuotteisiin johtavat startupit verrattuna niihin, jotka luottavat vain rahoitustuotteisiin. Jos rakennat tässä kategoriassa, keskustelemme mielellämme. 

***

Tässä esitetyt näkemykset ovat yksittäisen AH Capital Management, LLC:n ("a16z") lainaaman henkilöstön näkemyksiä, eivätkä ne ole a16z:n tai sen tytäryhtiöiden näkemyksiä. Tietyt tähän sisältyvät tiedot on saatu kolmansien osapuolien lähteistä, mukaan lukien a16z:n hallinnoimien rahastojen kohdeyrityksiltä. Vaikka a16z on otettu luotettaviksi uskotuista lähteistä, se ei ole itsenäisesti tarkistanut tällaisia ​​tietoja eikä esitä tietojen pysyvää tarkkuutta tai sen soveltuvuutta tiettyyn tilanteeseen. Lisäksi tämä sisältö voi sisältää kolmannen osapuolen mainoksia; a16z ei ole tarkistanut tällaisia ​​mainoksia eikä tue mitään niiden sisältämää mainossisältöä.

Tämä sisältö on tarkoitettu vain tiedoksi, eikä siihen tule luottaa lainopillisena, liike-, sijoitus- tai veroneuvona. Näissä asioissa kannattaa kysyä neuvojanne. Viittaukset arvopapereihin tai digitaaliseen omaisuuteen ovat vain havainnollistavia, eivätkä ne ole sijoitussuositus tai tarjous tarjota sijoitusneuvontapalveluita. Lisäksi tämä sisältö ei ole suunnattu eikä tarkoitettu sijoittajien tai mahdollisten sijoittajien käytettäväksi, eikä siihen voida missään olosuhteissa luottaa tehdessään sijoituspäätöstä mihinkään a16z:n hallinnoimaan rahastoon. (A16z-rahastoon sijoitustarjous tehdään vain minkä tahansa tällaisen rahaston suunnatun osakeannin muistion, merkintäsopimuksen ja muiden asiaankuuluvien asiakirjojen perusteella, ja ne tulee lukea kokonaisuudessaan.) Kaikki mainitut sijoitukset tai kohdeyritykset, joihin viitataan, tai kuvatut eivät edusta kaikkia investointeja a16z:n hallinnoimiin ajoneuvoihin, eikä voi olla varmuutta siitä, että investoinnit ovat kannattavia tai että muilla tulevaisuudessa tehtävillä investoinneilla on samanlaisia ​​ominaisuuksia tai tuloksia. Luettelo Andreessen Horowitzin hallinnoimien rahastojen tekemistä sijoituksista (lukuun ottamatta sijoituksia, joiden osalta liikkeeseenlaskija ei ole antanut a16z:lle lupaa julkistaa, sekä ennalta ilmoittamattomat sijoitukset julkisesti noteerattuihin digitaalisiin omaisuuseriin) on saatavilla osoitteessa https://a16z.com/investments /.

Kaaviot ja kaaviot ovat vain tiedoksi, eikä niihin tule luottaa sijoituspäätöstä tehtäessä. Aiempi kehitys ei kerro tulevista tuloksista. Sisältö puhuu vain ilmoitetun päivämäärän mukaan. Kaikki näissä materiaaleissa esitetyt ennusteet, arviot, ennusteet, tavoitteet, näkymät ja/tai mielipiteet voivat muuttua ilman erillistä ilmoitusta ja voivat poiketa tai olla ristiriidassa muiden ilmaisemien mielipiteiden kanssa. Tärkeitä lisätietoja on osoitteessa https://a16z.com/disclosures.