Servir l'industrie de l'immobilier multifamilial avec des logiciels

L'immobilier multifamilial aux États-Unis, qui comprend des immeubles d'appartements, des condominiums, des maisons en rangée et des développements à usage mixte, est l'une des plus grandes classes d'actifs au monde. Approximativement 44 millions de résidences sont considérées comme multifamiliales, et ils représentent 31% de tous les logements aux États-Unis. Contrairement aux maisons unifamiliales, les maisons multifamiliales appartiennent principalement à des propriétaires institutionnels et à des investisseurs, par opposition aux propriétaires familiaux, et la plupart profitent de logiciels pour gérer leurs propriétés. Plus précisément, la plupart des propriétaires et exploitants multifamiliaux s'appuient sur un système de gestion immobilière (PMS) pour traiter et comptabiliser le registre des loyers - l'élément vital de toute propriété. 

En plus d'utiliser un PMS comme système d'exploitation principal, la plupart des propriétaires et opérateurs institutionnels peuvent désormais superposer un certain nombre de nouvelles solutions de démarrage au-dessus de leur PMS pour les aider à attirer, engager et sélectionner les locataires, et pour gérer les demandes de maintenance et les fournisseurs. coordination. Cependant, même avec tous ces nouveaux logiciels, les propriétaires et les exploitants sont toujours confrontés à plusieurs problèmes majeurs :

Le principal problème est que les systèmes de gestion immobilière en place comme Yardi, Appfolio, MRI et RealPage sont des produits hérités qui ne répondent pas aux besoins des propriétaires et des exploitants modernes. Au lieu de cela, ces données de silo PMS existantes (créant des heures supplémentaires de travail d'extraction), manquent d'interopérabilité et obligent souvent les clients à créer des logiciels personnalisés, car nombre de leurs produits fonctionnent toujours sous DOS, par exemple. 

Cependant, ces plates-formes sont des systèmes d'enregistrement, et donc incroyablement collantes. Ils ont également acquis les générations précédentes de startups, leur permettant d'ajouter des solutions ponctuelles au traitement des loyers. Cela leur permet à leur tour d'offrir gratuitement des solutions prêtes à l'emploi aux clients existants (ce qui désavantage les nouvelles solutions pointues à la pointe de la technologie). Même si les produits internes du PMS sont pâles par rapport aux offres plus récentes, les dépenses en logiciels au niveau de la propriété sont examinées de près, ce qui amène la plupart des propriétaires et des exploitants à choisir l'option la moins chère et la plus pratique. Cette Distribution historique vs innovation startup Le dilemme a plafonné la valeur des solutions ponctuelles historiquement. 

Cela étant dit, nous pensons qu'il existe plusieurs catalyseurs et vents favorables qui stimulent le besoin de plus de logiciels dans l'industrie. Si ces nouveaux produits peuvent fournir des fonctionnalités extraordinairement nouvelles qui améliorent les solutions internes héritées des plates-formes PMS ou sont de nouvelles améliorations nettes, ils ont le potentiel de devenir aussi précieux que ces systèmes de base.

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Au niveau macro, nous pensons que les investissements institutionnels dans l'industrie multifamiliale continueront de croître de manière significative au cours des prochaines années, même s'il existe une volatilité du marché à court terme avec des investisseurs à la recherche de liquidités. Alors que de plus en plus de bureaux adoptent un modèle de travail hybride post-Covid, les investisseurs qui se concentraient historiquement uniquement sur l'immobilier de bureaux se tournent vers le multifamilial. Nous avons également vu une fuite vers la sécurité vers la multifamiliale par des investisseurs institutionnels qui se sont concentrés sur l'investissement dans la location unifamiliale (SFR) au cours de la dernière décennie. À mesure que de plus en plus d'investisseurs institutionnels émergent, de plus en plus d'acheteurs potentiels de logiciels souhaitent gérer plus efficacement leurs propriétés.

De plus, l'étroitesse du marché du travail américain est une aubaine pour les éditeurs de logiciels qui cherchent à créer des produits pour remplacer le travail basé sur les tâches (par exemple, la sélection des locataires, qui peut prendre plus de trois heures par candidat) précédemment effectué par les employés du back-office qui ont quitté le marché du travail. 

Au niveau micro, les commanditaires (LP) font de plus en plus pression sur les commandités (GP) pour qu'ils gèrent plus efficacement leurs propriétés ; cela crée des opportunités pour de nouvelles solutions de type "property-management-in-a-box" pour les propriétaires. De plus, les exploitants de petites et moyennes entreprises (PME) (c'est-à-dire ceux qui exploitent moins de 30,000 XNUMX unités) sont de plus en plus regroupés en grandes entreprises, qui sont à leur tour gérées davantage comme des franchises où les chefs régionaux prennent les décisions. Et enfin, entre les pistes de marketing, l'engagement des locataires, l'utilisation des commodités, la rapidité des paiements, etc., il existe plus de données que jamais pour aider les entreprises à gagner en efficacité, et les entreprises devraient utiliser cette richesse de données pour améliorer le résultat d'exploitation net dans les portefeuilles existants compte tenu de ce défi. Environnement de marché. 

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Compte tenu de ces macro et microcatalyseurs, nous voyons plusieurs domaines d'opportunité pour les fondateurs qui cherchent à créer des logiciels pour le secteur de l'immobilier multifamilial. 

Nous pensons que les startups opérant dans la catégorie acquisition et développement devront utiliser des sources de données propriétaires comme un coin dans l'industrie, afin qu'elles puissent aider les investisseurs et les propriétaires à prendre de meilleures décisions sur où investir, quels types de propriétés acheter (par exemple, appartement multifamilial vs site multifamilial dispersé), combien payer, quels précédents de zonage leur permettent de construire sur le site (c'est-à-dire combien d'unités construire), et plus encore. Cependant, ils ne peuvent pas seulement compter sur la découverte de nouvelles opportunités pour les clients, car ce type de données peut souvent être banalisé. Afin de générer une valeur significative, les startups de cette catégorie devront devenir un type de système d'exploitation qui gère la façon dont ces entreprises prennent des décisions d'investissement de bout en bout. La bonne nouvelle est que nous constatons la plus forte propension à payer pour les logiciels de cette catégorie.

Aujourd'hui, la plupart des divisions de gestion d'actifs pour les grands propriétaires multifamiliaux et les investisseurs extraient manuellement des rapports des différents PMS sur lesquels fonctionnent leurs propriétés finales pour comprendre les performances de leurs actifs. Souvent, tout le monde, d'un analyste débutant jusqu'aux chefs de ces groupes, recherche manuellement ces rapports à la recherche d'erreurs et réconcilie les données entre la façon dont les différents PMS étiquettent les éléments de ligne, ce qui est un énorme gaspillage d'homme et de cerveau. -Puissance. Nous pensons qu'il existe une opportunité de construire un système d'enregistrement des données qui se trouve au-dessus de ces différents produits PMS. Compte tenu de la transparence et de l'interopérabilité accrues des données qui seraient un sous-produit de ce produit, nous pensons que cela serait un catalyseur pour une innovation accrue dans l'industrie. Le principal risque dans cette catégorie est qu'il peut être difficile de fournir un retour sur investissement (ROI) immédiat dès le premier jour, ce qui rend difficile de justifier la collecte de ce niveau de données en premier lieu.

Une autre fonction essentielle pour les opérateurs multifamiliaux est la recherche, l'approvisionnement et la gestion de tous les fournisseurs tiers avec lesquels ils travaillent pour entretenir leurs bâtiments. Pour la plupart des opérateurs, ce processus est entièrement manuel, la majeure partie du processus se déroulant dans les e-mails et Excel. Nous pensons que ce processus devrait être numérisé via un logiciel et utiliser un modèle de type marché pour aider les deux opérateurs à s'assurer qu'ils trouvent les meilleurs fournisseurs possibles, et les fournisseurs SMB à trouver de nouvelles opportunités de travail. Les startups opérant dans cette catégorie devront trouver des marchés où il y a à la fois des pénuries de main-d'œuvre et une densité de construction pour créer des liquidités.

Alors que les LP poussent les GP à obtenir plus de transparence dans la gestion immobilière, nous voyons une opportunité pour de nouvelles plates-formes pour aider les propriétaires à intégrer la gestion immobilière en interne ou à embaucher plus efficacement des gestionnaires externes. Leur objectif ici est d'avoir une visibilité complète sur les finances immobilières, l'activité de location, l'activité et les dépenses de maintenance, et plus encore. De plus, étant donné que les plus grands gestionnaires immobiliers sont gérés comme des franchises, il peut être possible d'aider les gestionnaires à se lancer seuls via des produits prêts à l'emploi qui automatisent toutes les fonctions de back-office nécessaires pour le faire. Ces produits peuvent également aider les gestionnaires à se mettre en relation avec les propriétaires via une place de marché.

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Alors que nous explorons cette catégorie, nous avons trois principes qui guident notre cadre d'investissement :

Tout d'abord, nous recherchons des startups au service des propriétaires et exploitants du marché intermédiaire (unités 30k-100k). En effet, les PME (c'est-à-dire celles qui desservent moins de 30,000 100,000 unités) du secteur sont généralement regroupées et manquent souvent de ressources pour mettre en œuvre un véritable changement. À l'autre extrémité du spectre, les grands propriétaires (c'est-à-dire ceux qui ont plus de XNUMX XNUMX unités) sont soit extrêmement difficiles à vendre, soit utilisent déjà leur propre logiciel personnalisé.

Deuxièmement, nous recherchons des entreprises qui créent des produits qui offrent un retour sur investissement clair dès le premier jour. La majorité des dépenses d'exploitation des propriétaires sont bloquées pour des choses comme l'entretien, les services publics, etc.; ils ne disposent que d'un budget infime pour les dépenses au niveau de la propriété qu'ils peuvent réellement contrôler. Ainsi, les fournisseurs de logiciels doivent fournir un retour sur investissement clair dès le premier jour afin qu'ils n'aient pas d'impact négatif sur la valeur nette d'inventaire (NAV). Cela dit, si vous pouvez vendre un logiciel et que l'acheteur ne l'attribue pas au niveau de la propriété, mais peut-être au niveau du fonds (où ce coût est réparti entre de nombreuses propriétés sous-jacentes), vous pourrez peut-être contourner cela.

Troisièmement, nous recherchons des fondateurs capables de nourrir une startup avec une clientèle captive. L'immobilier multifamilial est encore une industrie assez lourde où l'adoption ascendante de tout nouveau produit sera difficile. Par conséquent, une autre voie vers le succès pourrait consister à développer un client captif dès le premier jour, qui peut tester et étendre les produits logiciels à l'ensemble de sa base de propriétés. Les entreprises qui le font, cependant, devront trouver un équilibre entre le service d'un grand client unique qui pourrait servir d'étude de cas pour les autres, et ne pas devenir une entreprise de services qui crée des logiciels personnalisés pour ledit client.

En résumé, nous pensons que la plus grande valeur dans le secteur immobilier multifamilial en pleine croissance sera créée par les startups qui mènent avec des produits logiciels, par rapport à celles qui ne comptent que sur des produits financiers. Si vous construisez dans cette catégorie, nous aimerions discuter. 

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