集合住宅、コンドミニアム、タウンハウス、多目的開発を含む米国の集合住宅不動産は、世界最大の資産クラスの XNUMX つです。 約 44 万戸の住宅が集合住宅と見なされますであり、米国の住宅全体の 31% を占めています。 一戸建て住宅とは異なり、集合住宅は主に機関投資家や投資家によって所有されており、家族経営の家主ではなく、ほとんどがソフトウェアを利用して物件を運営しています。 具体的には、ほとんどの集合住宅の所有者と運営者は、不動産管理システム (PMS) を使用して、不動産の生命線であるレントロールを処理および説明しています。
PMS を主要なオペレーティング システムとして使用することに加えて、ほとんどの機関の所有者と運用者は、PMS の上に任意の数の新しいスタートアップ ポイント ソリューションを重ねて、テナントの誘致、関与、スクリーニングを支援し、メンテナンス要求とベンダーを管理できるようになりました。調整。 ただし、この新しいソフトウェアがすべて揃っているにもかかわらず、所有者と運用者は依然としていくつかの大きな問題点に対処しています。
主な問題は、Yardi、Appfolio、MRI、RealPage などの既存の不動産管理システムがレガシー製品であり、現代の所有者や運営者のニーズを満たしていないことです。 代わりに、これらの既存の PMS のサイロ データ (抽出作業に余分な時間がかかる) は、相互運用性に欠けており、多くの場合、顧客はカスタム ソフトウェアを構築する必要があります。たとえば、顧客の製品の多くがまだ DOS で実行されているためです。
ただし、これらのプラットフォームは記録のシステムであるため、信じられないほど粘着性があります。 彼らはまた、前世代のスタートアップを買収しており、レントロール処理に加えてポイントソリューションに取り組むことができます. これにより、既存の顧客にすぐに使えるソリューションを無料で提供できるようになります (新しい、技術的に進歩したポイント ソリューションは不利になります)。 PMS の内部製品は、新しい製品に比べて見劣りしますが、不動産レベルでのソフトウェア費用は厳しく精査されているため、ほとんどの所有者や運営者は、より安価で便利なオプションを選択しています。 これ 現職のディストリビューションとスタートアップのイノベーション ジレンマは、歴史的にポイント ソリューションの価値を制限してきました。
そうは言っても、業界でより多くのソフトウェアの必要性を駆り立てているいくつかの触媒と追い風があると考えています。 これらの新製品が、PMS プラットフォームの内部レガシー ソリューションを改善する、またはまったく新しい改善である非常に新しい機能を提供できる場合、これらのコア システムと同じくらい価値のあるものになる可能性があります。
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マクロレベルでは、投資家が流動性を求めて短期的に市場のボラティリティが高まったとしても、集合住宅業界への機関投資家は今後数年間で大幅に成長し続けると考えています。 コロナ後のハイブリッド ワーク モデルを採用するオフィスが増えるにつれ、これまでオフィス用不動産のみに注目していた投資家が多世帯住宅に移行しています。 また、過去 XNUMX 年間で一戸建て賃貸 (SFR) への投資に焦点を移した機関投資家による集合住宅への逃避も見られました。 機関投資家の増加に伴い、資産をより効率的に管理したいと考えている潜在的なソフトウェア購入者も増加しています。
さらに、米国の労働市場の逼迫は、以前はバックオフィスの従業員が行っていたタスクベースの作業 (たとえば、入居者の審査で、応募者 XNUMX 人あたり XNUMX 時間以上かかる場合もあります) に取って代わる製品を構築しようとしているソフトウェア会社にとって恩恵です。労働力を離れた。
マイクロ レベルでは、リミテッド パートナー (LP) は、ゼネラル パートナー (GP) に対して、資産をより効率的に管理するようますます圧力をかけています。 これにより、所有者向けの新しい「プロパティ管理ボックス」タイプのソリューションの機会が生まれます。 さらに、中小企業 (SMB) 事業者 (つまり、30,000 ユニット未満で運営されている事業者) はますます大企業に統合されており、地域の責任者が決定を下すフランチャイズのように運営されています。 そして最後に、マーケティング リード、テナント エンゲージメント、アメニティの使用状況、支払いの適時性などの間で、企業が効率を高めるのに役立つデータがこれまで以上に存在するため、企業はこの豊富なデータを使用して既存のポートフォリオの純営業利益を改善する必要があります。市場環境。
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これらのマクロおよびミクロの触媒を考えると、集合住宅の不動産業界向けのソフトウェアを構築しようとしている創業者には、いくつかの機会があると考えています。
買収および開発の分野で事業を展開するスタートアップは、独自のデータソースを業界へのくさびとして使用する必要があると考えています。これにより、投資家や所有者がどこに投資するか、どのタイプの物件を購入するか（つまり、集合住宅、集合住宅など）をより適切に決定できるようになります。対散在サイトマルチファミリー)、支払う金額、サイトに構築できるゾーニングの先例 (つまり、構築するユニットの数) など。 ただし、この種のデータはコモディティ化されてしまうことが多いため、顧客に新しい機会をもたらすことだけに頼ることはできません。 大きな価値を生み出すために、このカテゴリーの新興企業は、これらの企業が投資決定を行う方法をエンドツーエンドで管理するある種のオペレーティング システムになる必要があります。 良いニュースは、このカテゴリのソフトウェアに支払う傾向が最も高いことです。
現在、大規模な集合住宅の所有者や投資家のほとんどの資産管理部門は、資産がどのように機能しているかを理解するために、最終的な資産が実行されているさまざまな PMS から手動でレポートを取得しています。 多くの場合、初心者レベルのアナリストからこれらのグループの責任者に至るまで、誰もが手動でこれらのレポートを検索してエラーを探し、異なる PMS がどのように項目にラベルを付けるかを調整しています。 -パワー。 これらのさまざまな PMS 製品の上にデータの記録システムを構築する機会があると考えています。 この製品の副産物であるデータの透明性と相互運用性の向上を考えると、これが業界でのイノベーションの促進の触媒になると考えています。 このカテゴリの主なリスクは、初日から投資収益率 (ROI) をすぐに達成することが難しく、そもそもこのレベルのデータを収集することを正当化することが困難になることです。
集合住宅事業者にとってもう XNUMX つの重要な機能は、自社の建物にサービスを提供するために協力するすべてのサードパーティ ベンダーの調達、調達、および管理です。 ほとんどのオペレーターにとって、このプロセスは完全に手動であり、ほとんどのプロセスは電子メールと Excel で行われています。 私たちは、このプロセスをソフトウェアでデジタル化し、マーケットプレイスのようなモデルを採用して、オペレーターが可能な限り最高のベンダーを見つけられるようにし、SMB ベンダーが新しい仕事の機会を見つけられるようにする必要があると考えています。 このカテゴリーで活動するスタートアップは、流動性を生み出すために、労働力不足と建物密度の両方がある市場を見つける必要があります。
LP が GP に不動産管理の透明性を高めるように働きかけているため、所有者が不動産管理を社内に持ち込むか、より効果的に外部のマネージャーを雇うのに役立つ新しいプラットフォームの機会があると考えています。 ここでの彼らの目標は、不動産の財務、リース活動、メンテナンス活動と費用などを完全に可視化することです。 さらに、最大のプロパティ マネージャーがフランチャイズのように運営されていることを考えると、必要なすべてのバックオフィス機能を自動化するビジネス イン ア ボックス製品を通じて、マネージャーが独自にスピンアウトするのを支援する機会があるかもしれません。 これらの製品は、マネージャーが市場を介して所有者と一致するのにも役立ちます。
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このカテゴリーを検討する際、投資フレームワークを導く XNUMX つの原則があります。
まず、中間市場の所有者とオペレーター (30k-100k ユニット) にサービスを提供するスタートアップを探します。 これは、業界の中小企業 (つまり、30,000 ユニット未満でサービスを提供する企業) が一般的に統合されており、多くの場合、実際の変更を制定するためのリソースが不足しているためです。 一方、大規模な所有者 (つまり、100,000 ユニットを超える所有者) は、販売が非常に難しいか、独自のカスタム ソフトウェアを既に使用しています。
第二に、初日から明確な ROI をもたらす製品を構築する企業を探します。 所有者の運用費用の大部分は、メンテナンス、光熱費などに固定されています。 彼らは、実際に管理できる不動産レベルの費用に対して、ごくわずかな予算しか持っていません。 したがって、ソフトウェア プロバイダーは、純資産価値 (NAV) に悪影響を及ぼさないように、初日から明確な ROI を提供する必要があります。 とはいえ、ソフトウェアを販売し、購入者に資産レベルではなく、おそらくファンド レベル (そのコストが多くの基礎となる資産に分散されている場合) で帰属させることができれば、これを回避できる可能性があります。
第三に、私たちは、キャプティブな顧客ベースのスタートアップを育てることができる創業者を探します. 集合住宅の不動産は、新製品をボトムアップで採用するのが難しい業界であり、依然としてかなり不安定な業界です。 したがって、成功へのもう XNUMX つの道は、最初からキャプティブな顧客を開拓することです。キャプティブな顧客は、ソフトウェア製品を試用し、資産ベース全体で拡張することができます。 ただし、これを行う企業は、他の顧客のケース スタディとして機能する単一の大規模な顧客にサービスを提供することと、その顧客のためにカスタム ソフトウェアを構築するサービス ビジネスになることのバランスを取る必要があります。
要約すると、成長している多世帯向け不動産業界で最大の価値を生み出すのは、金融商品のみに依存するスタートアップではなく、ソフトウェア製品でリードするスタートアップであると考えています。 このカテゴリで構築している場合は、ぜひチャットしてください。
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