아파트 건물, 콘도미니엄, 연립 주택 및 복합 용도 개발을 포함하는 미국의 다가구 부동산은 세계에서 가장 큰 자산 클래스 중 하나입니다. 약 44만 가구가 다세대 주택으로 간주됩니다., 그리고 그들은 모든 미국 주택의 31%를 차지합니다. 단독 주택과 달리 다가구 주택은 소규모 집주인이 아닌 기관 소유주와 투자자가 주로 소유하며 대부분 소프트웨어를 활용하여 부동산을 운영합니다. 특히, 대부분의 다가구 소유주 및 운영자는 재산 관리 시스템(PMS)에 의존하여 모든 재산의 생명줄인 임대료 목록을 처리하고 설명합니다.
PMS를 기본 운영 체제로 사용하는 것 외에도 대부분의 기관 소유자 및 운영자는 이제 PMS 위에 새로운 시작 지점 솔루션을 여러 개 추가하여 테넌트를 유치, 참여 및 선별하고 유지 관리 요청 및 공급업체를 관리할 수 있습니다. 조정. 그러나 이 모든 새로운 소프트웨어에도 불구하고 소유자와 운영자는 여전히 몇 가지 주요 문제점을 처리하고 있습니다.
주요 문제는 Yardi, Appfolio, MRI 및 RealPage와 같은 기존 자산 관리 시스템이 현대 소유자 및 운영자의 요구를 충족하지 못하는 레거시 제품이라는 것입니다. 대신, 이러한 기존 PMS 사일로 데이터(추출 작업 시간 추가 생성)는 상호 운용성이 부족하고 예를 들어 많은 제품이 여전히 DOS에서 실행되기 때문에 고객이 맞춤형 소프트웨어를 구축해야 하는 경우가 많습니다.
그러나 이러한 플랫폼은 기록 시스템이므로 매우 끈끈합니다. 그들은 또한 이전 세대의 신생 기업을 인수하여 임대 롤 처리 위에 포인트 솔루션을 적용할 수 있습니다. 이를 통해 기존 고객에게 즉시 사용 가능한 솔루션을 무료로 제공할 수 있습니다(기술적으로 앞서가는 최신 포인트 솔루션이 불리함). PMS의 내부 제품은 최신 제품에 비해 미미하지만 부동산 수준의 소프트웨어 비용은 철저하게 조사되어 대부분의 소유주와 운영자가 더 저렴하고 편리한 옵션을 선택하게 합니다. 이것 기존 유통 대 스타트업 혁신 딜레마는 역사적으로 포인트 솔루션의 가치를 제한했습니다.
즉, 우리는 업계에서 더 많은 소프트웨어의 필요성을 주도하는 몇 가지 촉매제와 순풍이 있다고 믿습니다. 이러한 신제품이 PMS 플랫폼의 내부 레거시 솔루션을 개선하는 매우 새로운 기능을 제공하거나 완전히 새로운 기능을 제공할 수 있다면 이러한 핵심 시스템만큼 가치 있는 제품이 될 가능성이 있습니다.
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거시적 차원에서 다가구 산업에 대한 기관 투자는 투자자들이 유동성을 찾는 단기 시장 변동성이 있더라도 향후 몇 년 동안 계속해서 크게 증가할 것이라고 믿습니다. 더 많은 사무실이 코로나 이후 하이브리드 작업 모델을 수용함에 따라 역사적으로 사무실 부동산에만 집중했던 투자자들이 다가구로 이동하고 있습니다. 우리는 또한 지난 XNUMX년 동안 단일 가족 임대(SFR)에 대한 투자로 초점을 전환한 기관 투자자들이 다세대 주택으로 안전하게 이동하는 것을 보았습니다. 더 많은 기관 투자자가 등장함에 따라 자산을 보다 효율적으로 관리하고자 하는 잠재적인 소프트웨어 구매자도 증가하고 있습니다.
또한 미국 노동 시장의 경직성은 이전에 백오피스 직원이 수행했던 작업 기반 작업(예: 지원자당 XNUMX시간 이상이 소요될 수 있는 임차인 심사)을 대체할 제품을 구축하려는 소프트웨어 회사에 큰 도움이 됩니다. 노동력을 떠났다.
미시적 수준에서 제한된 파트너(LP)는 일반 파트너(GP)에게 자산을 보다 효율적으로 관리하도록 압력을 가하고 있습니다. 이는 소유자를 위한 새로운 "속성 자산 관리" 유형 솔루션에 대한 기회를 창출합니다. 또한 중소기업(SMB) 운영업체(즉, 30,000개 미만으로 운영하는 운영업체)는 점점 더 큰 회사로 통합되고 있으며, 이는 차례로 지역 책임자가 결정을 내리는 프랜차이즈처럼 운영되고 있습니다. 그리고 마지막으로 마케팅 리드, 임차인 참여, 편의 시설 사용, 지불 적시성 등 기업이 효율성을 높이는 데 도움이 되는 그 어느 때보다 많은 데이터가 존재하며, 기업은 이러한 어려운 상황에서 기존 포트폴리오의 순 운영 수입을 개선하기 위해 이 풍부한 데이터를 사용해야 합니다. 시장 환경.
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이러한 거시적 및 미시적 촉매를 감안할 때 다가구 부동산 산업을 위한 소프트웨어를 구축하려는 설립자에게 몇 가지 기회 영역이 있습니다.
우리는 인수 및 개발 범주에서 운영되는 신생 기업이 독점 데이터 소스를 업계에 대한 쐐기로 사용해야 한다고 생각합니다. 그래야 투자자와 소유자가 어디에 투자할지, 어떤 유형의 부동산을 구매할지(예: 아파트 다세대 주택) 더 나은 결정을 내릴 수 있습니다. vs. Scattered Site Multifamily), 얼마를 지불해야 하는지, 사이트에서 지을 수 있는 구획 선례는 무엇인지(즉, 얼마나 많은 유닛을 지을지) 등이 있습니다. 그러나 이러한 유형의 데이터는 종종 상품화될 수 있기 때문에 고객을 위한 새로운 기회를 표면화하는 데만 의존할 수는 없습니다. 상당한 가치를 창출하기 위해 이 범주의 신생 기업은 이러한 회사가 종단 간 투자 결정을 내리는 방식을 관리하는 일종의 운영 체제가 되어야 합니다. 희소식은 이 범주에서 소프트웨어에 대한 지불 성향이 가장 높다는 것입니다.
오늘날 대규모 다가구 소유주 및 투자자를 위한 대부분의 자산 관리 부서는 최종 자산이 실행되는 다양한 PMS에서 수동으로 보고서를 가져와 자산의 성능을 이해합니다. 종종 초보 수준의 분석가부터 이러한 그룹의 책임자에 이르기까지 모든 사람이 이러한 보고서에서 오류를 수동으로 검색하고 서로 다른 PMS가 라인 항목에 레이블을 지정하는 방법 사이에서 데이터를 조정합니다. 이는 인력과 두뇌의 엄청난 낭비입니다. -힘. 우리는 이러한 다양한 PMS 제품 위에 위치하는 데이터 기록 시스템을 구축할 수 있는 기회가 있다고 믿습니다. 이 제품의 부산물이 될 데이터의 투명성과 상호 운용성 증가를 감안할 때 이것이 업계의 혁신 증가를 위한 촉매제가 될 것이라고 믿습니다. 이 범주의 주요 위험은 첫날부터 즉각적인 투자 수익(ROI)을 제공하는 것이 어려울 수 있어 처음부터 이러한 수준의 데이터 수집을 정당화하기 어렵다는 것입니다.
다가구 운영자의 또 다른 중요한 기능은 건물 서비스를 위해 협력하는 모든 타사 공급업체를 소싱, 조달 및 관리하는 것입니다. 대부분의 운영자에게 이 프로세스는 전적으로 수동이며 대부분의 프로세스는 이메일과 Excel에 있습니다. 우리는 이 프로세스가 소프트웨어를 통해 디지털화되고 시장과 같은 모델을 채택하여 두 운영자가 가능한 최고의 공급업체를 찾고 SMB 공급업체가 새로운 작업 기회를 찾을 수 있도록 도와야 한다고 믿습니다. 이 범주에서 운영되는 신생 기업은 유동성을 창출하기 위해 노동력 부족과 건물 밀도가 모두 있는 시장을 찾아야 합니다.
LP가 GP에게 자산 관리에 대한 투명성을 높이도록 촉구함에 따라 소유자가 자산 관리를 사내에서 수행하거나 보다 효과적으로 외부 관리자를 고용하는 데 도움이 되는 새로운 플랫폼에 대한 기회를 확인했습니다. 그들의 목표는 부동산 재정, 임대 활동, 유지 관리 활동 및 비용 등에 대한 완전한 가시성을 확보하는 것입니다. 또한 가장 큰 자산 관리자가 프랜차이즈처럼 운영되는 경우 관리자가 필요한 모든 백오피스 기능을 자동화하는 상자 내 비즈니스(Business-in-a-box) 제품을 통해 자체적으로 분사하도록 도울 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. 이러한 제품은 또한 관리자가 마켓플레이스를 통해 소유자와 연결하는 데 도움이 될 수 있습니다.
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이 범주를 탐색할 때 투자 프레임워크를 안내하는 세 가지 원칙이 있습니다.
먼저 중간 시장 소유자 및 운영자(30-100 단위)에게 서비스를 제공하는 신생 기업을 찾습니다. 그 이유는 업계의 SMB(즉, 30,000대 미만 서비스를 제공하는 기업)가 일반적으로 통합되고 있으며 실제 변화를 실행하기 위한 리소스가 부족한 경우가 많기 때문입니다. 스펙트럼의 다른 쪽 끝에서 더 큰 소유주(즉, 100,000개 이상의 장치를 보유한 소유주)는 판매하기가 매우 어렵거나 이미 자체 맞춤형 소프트웨어를 사용하고 있습니다.
둘째, 첫날부터 명확한 ROI를 제공하는 제품을 만드는 회사를 찾습니다. 소유자를 위한 운영 비용의 대부분은 유지 관리, 유틸리티 등과 같은 항목에 고정되어 있습니다. 그들은 실제로 통제할 수 있는 재산 수준의 비용에 대한 예산이 아주 적습니다. 따라서 소프트웨어 제공업체는 순자산가치(NAV)에 부정적인 영향을 미치지 않도록 첫날부터 명확한 ROI를 제공해야 합니다. 즉, 소프트웨어를 판매할 수 있고 구매자가 자산 수준이 아닌 펀드 수준(해당 비용이 많은 기본 자산에 분산됨)에서 귀속하도록 할 수 있다면 이 문제를 해결할 수 있습니다.
셋째, Captive Customer Base Startup을 육성할 수 있는 창업자를 찾습니다. 다가구 부동산은 여전히 새로운 제품의 상향식 채택이 어려운 상당히 진부한 산업입니다. 따라서 성공으로 가는 또 다른 길은 전체 자산 기반에서 소프트웨어 제품을 시험하고 확장할 수 있는 첫 날부터 전속 고객을 개발하는 것입니다. 그러나 이를 수행하는 회사는 다른 고객을 위한 사례 연구 역할을 할 수 있는 대규모 단일 고객에게 서비스를 제공하는 것과 해당 고객을 위한 맞춤형 소프트웨어를 구축하는 서비스 비즈니스가 되지 않는 것 사이에서 균형을 유지해야 합니다.
요약하면, 우리는 성장하는 다가구 부동산 산업에서 가장 큰 가치는 금융 상품에만 의존하는 스타트업이 아니라 소프트웨어 제품으로 주도하는 스타트업에서 창출될 것이라고 믿습니다. 이 범주에서 건물을 짓고 있다면 대화를 나누고 싶습니다.
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