Obsługa branży nieruchomości wielorodzinnych za pomocą oprogramowania

Nieruchomości wielorodzinne w Stanach Zjednoczonych, które obejmują budynki mieszkalne, mieszkania własnościowe, domy miejskie i projekty wielofunkcyjne, to jedna z największych klas aktywów na świecie. Około 44 miliony domów uważa się za wielorodzinnei stanowią 31% wszystkich mieszkań w USA. W przeciwieństwie do domów jednorodzinnych, domy wielorodzinne są przede wszystkim własnością właścicieli instytucjonalnych i inwestorów, w przeciwieństwie do właścicieli domów jednorodzinnych, a większość z nich korzysta z oprogramowania do zarządzania swoimi nieruchomościami. W szczególności większość właścicieli i operatorów wielorodzinnych polega na systemie zarządzania nieruchomościami (PMS) do przetwarzania i rozliczania listy czynszów — siły napędowej każdej nieruchomości. 

Oprócz używania PMS jako podstawowego systemu operacyjnego, większość właścicieli i operatorów instytucjonalnych może teraz nałożyć na swój PMS dowolną liczbę nowych rozwiązań dla punktów startowych, aby pomóc im przyciągać, angażować i sprawdzać najemców oraz zarządzać żądaniami konserwacji i dostawcami koordynacja. Jednak nawet przy całym tym nowym oprogramowaniu właściciele i operatorzy nadal mają do czynienia z kilkoma głównymi problemami:

Główny problem polega na tym, że istniejące systemy zarządzania nieruchomościami, takie jak Yardi, Appfolio, MRI i RealPage, to przestarzałe produkty, które nie spełniają potrzeb współczesnych właścicieli i operatorów. Zamiast tego istniejące silosy danych PMS (tworzące dodatkowe godziny pracy przy ekstrakcji) nie są kompatybilne i często wymagają od klientów tworzenia niestandardowego oprogramowania, ponieważ na przykład wiele ich produktów nadal działa w systemie DOS. 

Platformy te są jednak systemami zapisu, a przez to niewiarygodnie lepkimi. Przejęli również poprzednie generacje startupów, co pozwoliło im na wprowadzenie rozwiązań punktowych poza przetwarzaniem rent roll. To z kolei pozwala im bezpłatnie oferować gotowe rozwiązania istniejącym klientom (stawiając nowsze, zaawansowane technologicznie rozwiązania w niekorzystnej sytuacji). Mimo że wewnętrzne produkty PMS bledną w porównaniu z nowszymi ofertami, wydatki na oprogramowanie na poziomie nieruchomości są intensywnie analizowane, co powoduje, że większość właścicieli i operatorów wybiera tańszą i wygodniejszą opcję. Ten dystrybucja zasiedziała a innowacyjność startupu dylemat historycznie ograniczał wartość rozwiązań punktowych. 

Biorąc to pod uwagę, uważamy, że istnieje kilka katalizatorów i wiatrów, które napędzają zapotrzebowanie na więcej oprogramowania w branży. Jeśli te nowe produkty mogą zapewnić wyjątkowo nowe możliwości, które udoskonalają wewnętrzne rozwiązania platform PMS lub są zupełnie nowymi ulepszeniami, mają potencjał, aby stać się tak samo wartościowymi, jak te podstawowe systemy.

SPIS TREŚCI

Na poziomie makro uważamy, że inwestycje instytucjonalne w branżę wielorodzinną będą nadal znacząco rosły w ciągu najbliższych kilku lat, nawet jeśli w krótkim terminie wystąpią niestabilności rynkowe, a inwestorzy poszukują płynności. W miarę jak coraz więcej biur przyjmuje hybrydowy model pracy po Covid, inwestorzy, którzy w przeszłości koncentrowali się wyłącznie na nieruchomościach biurowych, przenoszą się do domów wielorodzinnych. Widzieliśmy również ucieczkę do bezpiecznego domu wielorodzinnego ze strony inwestorów instytucjonalnych, którzy w ciągu ostatniej dekady skupili się na inwestowaniu w domy jednorodzinne (SFR). Wraz z pojawianiem się coraz większej liczby inwestorów instytucjonalnych rośnie też liczba potencjalnych nabywców oprogramowania, którzy chcą wydajniej zarządzać swoimi nieruchomościami.

Ponadto ciasnota amerykańskiego rynku pracy jest dobrodziejstwem dla firm programistycznych, które chcą tworzyć produkty, które zastąpią pracę zadaniową (np. opuścił siłę roboczą. 

Na poziomie mikro komandytariusze (LP) coraz bardziej wywierają presję na komplementariuszy (GP), aby wydajniej zarządzali swoimi nieruchomościami; stwarza to możliwości dla właścicieli nowych rozwiązań typu „zarządzanie nieruchomościami w pudełku”. Ponadto małe i średnie przedsiębiorstwa (SMB) (tzn. takie, które działają poniżej 30,000 XNUMX jednostek) są coraz częściej konsolidowane w większe firmy, które z kolei działają bardziej jak franczyzy, w których decyzje podejmują szefowie regionów. I wreszcie, jeśli chodzi o leady marketingowe, zaangażowanie najemców, korzystanie z udogodnień, terminowość płatności itp., istnieje obecnie więcej danych niż kiedykolwiek, które pomagają firmom zwiększać wydajność, a firmy powinny wykorzystywać to bogactwo danych do poprawy dochodu operacyjnego netto w istniejących portfelach, biorąc pod uwagę to wyzwanie. środowisko rynkowe. 

SPIS TREŚCI

Biorąc pod uwagę te makro- i mikrokatalizatory, dostrzegamy kilka obszarów możliwości dla założycieli, którzy chcą tworzyć oprogramowanie dla branży nieruchomości wielorodzinnych. 

Uważamy, że startupy działające w kategorii pozyskiwania i rozwoju będą musiały wykorzystywać własne źródła danych jako klin w branży, aby pomóc inwestorom i właścicielom w podejmowaniu lepszych decyzji dotyczących tego, gdzie inwestować, jakie rodzaje nieruchomości kupić (np. mieszkania wielorodzinne). w porównaniu z rozproszonymi obiektami wielorodzinnymi), ile zapłacić, jakie precedensy zagospodarowania przestrzennego pozwalają im budować na miejscu (tj. ile jednostek zbudować) i więcej. Nie mogą jednak polegać wyłącznie na odkrywaniu nowych możliwości dla klientów, ponieważ tego typu dane często można utowarowić. Aby generować znaczącą wartość, startupy w tej kategorii będą musiały stać się pewnego rodzaju systemem operacyjnym, który zarządza sposobem, w jaki te firmy podejmują decyzje inwestycyjne od końca do końca. Dobrą wiadomością jest to, że obserwujemy największą skłonność do płacenia za oprogramowanie w tej kategorii.

Obecnie większość działów zarządzania aktywami dużych właścicieli wielorodzinnych i inwestorów ręcznie pobiera raporty z różnych PMS, na których działają ich końcowe nieruchomości, aby zrozumieć, jak działają ich aktywa. Często wszyscy, od podstawowego analityka aż po szefów tych grup, ręcznie przeszukują te raporty pod kątem błędów i uzgadniają dane między tym, jak różne systemy PMS etykietują pozycje, co jest ogromną stratą czasu i mózgu -moc. Wierzymy, że istnieje możliwość zbudowania systemu zapisu danych, który znajduje się na szczycie tych różnych produktów PMS. Biorąc pod uwagę zwiększoną przejrzystość i interoperacyjność danych, które byłyby produktem ubocznym tego produktu, uważamy, że byłby to katalizator wzrostu innowacyjności w branży. Podstawowe ryzyko w tej kategorii polega na tym, że zapewnienie natychmiastowego zwrotu z inwestycji (ROI) od pierwszego dnia może być trudne, co utrudnia uzasadnienie gromadzenia takiego poziomu danych w pierwszej kolejności.

Inną krytyczną funkcją dla operatorów wielorodzinnych jest pozyskiwanie, pozyskiwanie i zarządzanie wszystkimi zewnętrznymi dostawcami, z którymi współpracują w celu obsługi swoich budynków. W przypadku większości operatorów ten proces jest całkowicie ręczny, a większość procesów odbywa się w poczcie e-mail i programie Excel. Uważamy, że proces ten powinien zostać zdigitalizowany za pomocą oprogramowania i zastosować model podobny do rynku, aby pomóc obu operatorom w znalezieniu najlepszych możliwych dostawców, a sprzedawcom z sektora MŚP w znalezieniu nowych możliwości pracy. Startupy działające w tej kategorii będą musiały znaleźć rynki, na których występują zarówno niedobory siły roboczej, jak i gęstość zabudowy, aby stworzyć płynność.

W miarę jak LP naciskają na lekarzy rodzinnych, aby uzyskali większą przejrzystość w zarządzaniu nieruchomościami, dostrzegamy szansę na nowe platformy, które pomogą właścicielom albo wprowadzić zarządzanie nieruchomościami do firmy, albo skuteczniej zatrudnić zewnętrznych menedżerów. Ich celem jest pełny wgląd w finanse nieruchomości, działalność leasingową, działalność konserwacyjną i wydatki oraz wiele innych. Ponadto, biorąc pod uwagę, że najwięksi zarządcy nieruchomości działają jak franczyzy, może istnieć okazja, aby pomóc menedżerom rozwijać się samodzielnie za pośrednictwem produktów typu „business-in-a-box”, które automatyzują wszystkie potrzebne do tego funkcje zaplecza. Produkty te mogą również pomóc menedżerom w dopasowywaniu się do właścicieli za pośrednictwem platformy handlowej.

SPIS TREŚCI

Badając tę ​​kategorię, kierujemy się trzema zasadami, które kierują naszymi ramami inwestycyjnymi:

Najpierw szukalibyśmy startupów obsługujących właścicieli i operatorów średniej wielkości (30–100 tys. jednostek). Dzieje się tak dlatego, że małe i średnie przedsiębiorstwa (tj. obsługujące mniej niż 30,000 100,000 jednostek) w branży są na ogół konsolidowane i często brakuje im środków na wprowadzenie rzeczywistych zmian. Na drugim końcu spektrum są więksi właściciele (tj. posiadający ponad XNUMX XNUMX jednostek) albo bardzo trudno jest ich sprzedać, albo już używają własnego, niestandardowego oprogramowania.

Po drugie, szukalibyśmy firm, które tworzą produkty zapewniające wyraźny zwrot z inwestycji od pierwszego dnia. Większość wydatków operacyjnych właścicieli jest zablokowana na takie rzeczy, jak konserwacja, media itp.; mają tylko niewielką kwotę budżetu na wydatki na poziomie nieruchomości, które mogą faktycznie kontrolować. W związku z tym dostawcy oprogramowania muszą zapewniać wyraźny zwrot z inwestycji od pierwszego dnia, aby nie mieć negatywnego wpływu na wartość aktywów netto (NAV). To powiedziawszy, jeśli możesz sprzedawać oprogramowanie i sprawić, by kupujący nie przypisywał go na poziomie własności, ale być może na poziomie funduszu (gdzie ten koszt jest rozłożony na wiele bazowych właściwości), być może uda ci się to obejść.

Po trzecie, szukalibyśmy założycieli, którzy mogą pielęgnować start-up z uwięzioną bazą klientów. Nieruchomości wielorodzinne to wciąż dość ciężka branża, w której oddolne przyjęcie jakiegokolwiek nowego produktu będzie trudne. Dlatego inną drogą do sukcesu może być pozyskanie stałego klienta od pierwszego dnia, który może testować i rozszerzać oprogramowanie w całej swojej bazie danych. Firmy, które to zrobią, będą jednak musiały znaleźć równowagę między obsługą pojedynczego, dużego klienta, który mógłby służyć jako studium przypadku dla innych, a nie stawaniem się firmą usługową, która buduje niestandardowe oprogramowanie dla tego klienta.

Podsumowując, uważamy, że największą wartość w rozwijającej się branży nieruchomości wielorodzinnych stworzą startupy, które przodują w oprogramowaniu, w przeciwieństwie do tych, które polegają wyłącznie na produktach finansowych. Jeśli budujesz w tej kategorii, chętnie porozmawiamy. 

***

Wyrażone tutaj poglądy są poglądami poszczególnych cytowanych pracowników AH Capital Management, LLC („a16z”) i nie są poglądami a16z ani jej podmiotów stowarzyszonych. Niektóre informacje w nim zawarte zostały pozyskane ze źródeł zewnętrznych, w tym od spółek portfelowych funduszy zarządzanych przez a16z. Chociaż pochodzi ze źródeł uważanych za wiarygodne, a16z nie zweryfikowała niezależnie takich informacji i nie składa żadnych oświadczeń dotyczących trwałej dokładności informacji lub ich adekwatności w danej sytuacji. Ponadto treści te mogą zawierać reklamy osób trzecich; a16z nie przeglądał takich reklam i nie popiera żadnych zawartych w nich treści reklamowych.

Te treści są udostępniane wyłącznie w celach informacyjnych i nie należy ich traktować jako porady prawnej, biznesowej, inwestycyjnej lub podatkowej. Powinieneś skonsultować się w tych sprawach z własnymi doradcami. Odniesienia do jakichkolwiek papierów wartościowych lub aktywów cyfrowych służą wyłącznie celom ilustracyjnym i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnej ani oferty świadczenia usług doradztwa inwestycyjnego. Ponadto treść ta nie jest skierowana ani przeznaczona do użytku przez jakichkolwiek inwestorów lub potencjalnych inwestorów iw żadnym wypadku nie można na nich polegać przy podejmowaniu decyzji o zainwestowaniu w jakikolwiek fundusz zarządzany przez a16z. (Oferta inwestycji w fundusz a16z zostanie złożona wyłącznie na podstawie memorandum dotyczącego oferty prywatnej, umowy subskrypcyjnej i innej odpowiedniej dokumentacji takiego funduszu i należy ją przeczytać w całości.) Wszelkie inwestycje lub spółki portfelowe wymienione, wymienione lub opisane nie są reprezentatywne dla wszystkich inwestycji w pojazdy zarządzane przez a16z i nie można zapewnić, że inwestycje będą opłacalne lub że inne inwestycje dokonane w przyszłości będą miały podobne cechy lub wyniki. Lista inwestycji dokonanych przez fundusze zarządzane przez Andreessena Horowitza (z wyłączeniem inwestycji, w przypadku których emitent nie wyraził zgody na publiczne ujawnienie przez a16z oraz niezapowiedzianych inwestycji w aktywa cyfrowe będące w obrocie publicznym) jest dostępna pod adresem https://a16z.com/investments /.

Wykresy i wykresy zamieszczone w niniejszym dokumencie służą wyłącznie celom informacyjnym i nie należy na nich polegać przy podejmowaniu jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie wskazują na przyszłe wyniki. Treść mówi dopiero od wskazanej daty. Wszelkie prognozy, szacunki, prognozy, cele, perspektywy i/lub opinie wyrażone w tych materiałach mogą ulec zmianie bez powiadomienia i mogą się różnić lub być sprzeczne z opiniami wyrażanymi przez innych. Dodatkowe ważne informacje można znaleźć na stronie https://a16z.com/disclosures.