Обслуживание многоквартирной недвижимости с помощью программного обеспечения

Многоквартирная недвижимость в США, которая включает в себя многоквартирные дома, кондоминиумы, таунхаусы и комплексы смешанного использования, является одним из крупнейших классов активов в мире. Примерно 44 миллиона жилых домов считаются многоквартирными, и на их долю приходится 31% всего жилья в США. В отличие от домов на одну семью, многоквартирные дома в основном принадлежат институциональным владельцам и инвесторам, а не семейным домовладельцам, и большинство из них используют программное обеспечение для управления своей собственностью. В частности, большинство владельцев и операторов многоквартирных домов полагаются на систему управления недвижимостью (PMS) для обработки и учета арендной платы — источника жизненной силы любой собственности. 

В дополнение к использованию PMS в качестве основной операционной системы, большинство владельцев и операторов учреждений теперь могут размещать любое количество новых решений для точки запуска поверх своей PMS, чтобы помочь им привлекать, привлекать и проверять арендаторов, а также управлять запросами на техническое обслуживание и поставщиками. координация. Однако даже со всем этим новым программным обеспечением владельцы и операторы по-прежнему сталкиваются с несколькими основными проблемами:

Основная проблема заключается в том, что существующие системы управления недвижимостью, такие как Yardi, Appfolio, MRI и RealPage, являются устаревшими продуктами, которые не отвечают потребностям современных владельцев и операторов. Вместо этого этим существующим разрозненным данным PMS (что приводит к дополнительным часам работы по их извлечению) не хватает функциональной совместимости, и они часто требуют от клиентов создания собственного программного обеспечения, поскольку, например, многие из их продуктов все еще работают в DOS. 

Однако эти платформы представляют собой системы записи и, следовательно, невероятно липкие. Они также приобрели стартапы предыдущих поколений, что позволило им использовать точечные решения в дополнение к обработке арендной платы. Это, в свою очередь, позволяет им предлагать готовые решения существующим клиентам бесплатно (ставя более новые, высокотехнологичные точечные решения в невыгодное положение). Несмотря на то, что внутренние продукты PMS бледнеют по сравнению с более новыми предложениями, расходы на программное обеспечение на уровне собственности тщательно изучаются, в результате чего большинство владельцев и операторов выбирают более дешевый и удобный вариант. Этот действующая дистрибуция против стартап-инновации дилемма исторически ограничивала ценность точечных решений. 

При этом мы считаем, что есть несколько катализаторов и попутных ветров, которые вызывают потребность в большем количестве программного обеспечения в отрасли. Если эти новые продукты могут предоставить необычайно новые возможности, которые улучшают внутренние унаследованные решения платформ PMS или являются новыми улучшениями, они могут стать такими же ценными, как и эти базовые системы.

СОДЕРЖАНИЕ

На макроуровне мы полагаем, что институциональные инвестиции в многоквартирные дома будут продолжать значительно расти в течение следующих нескольких лет, даже если в краткосрочной перспективе рынок будет волатильным, поскольку инвесторы будут искать ликвидность. По мере того, как все больше офисов переходят на гибридную модель работы после Covid, инвесторы, которые исторически были сосредоточены только на офисной недвижимости, переходят в многоквартирные дома. Мы также наблюдаем бегство в безопасное место в многоквартирных домах со стороны институциональных инвесторов, чье внимание за последнее десятилетие сместилось на инвестиции в аренду на одну семью (SFR). По мере появления новых институциональных инвесторов растет и количество потенциальных покупателей программного обеспечения, которые хотят более эффективно управлять своей собственностью.

Кроме того, ограниченность рынка труда США является благом для компаний-разработчиков программного обеспечения, стремящихся создавать продукты, которые заменят работу, основанную на задачах (например, проверку арендаторов, которая может занимать более трех часов на одного кандидата), которая ранее выполнялась сотрудниками бэк-офиса, которые покинули рабочую силу. 

На микроуровне партнеры с ограниченной ответственностью (LP) все чаще оказывают давление на генеральных партнеров (GP), чтобы они более эффективно управляли своей собственностью; это создает возможности для новых решений типа «управление недвижимостью в коробке» для владельцев. Кроме того, операторы малого и среднего бизнеса (SMB) (т. е. те, которые оперируют менее 30,000 XNUMX единиц) все чаще объединяются в более крупные компании, которые, в свою очередь, управляются скорее как франшизы, где решения принимают региональные руководители. И, наконец, между маркетингом, взаимодействием с арендаторами, использованием удобств, своевременностью платежей и т. д. сейчас существует больше данных, чем когда-либо, чтобы помочь компаниям повысить эффективность, и фирмам следует использовать это множество данных для повышения чистой операционной прибыли в существующих портфелях с учетом этого сложного рыночная среда. 

СОДЕРЖАНИЕ

Учитывая эти макро- и микрокатализаторы, мы видим несколько областей возможностей для основателей, стремящихся создать программное обеспечение для многоквартирной отрасли недвижимости. 

Мы считаем, что стартапы, работающие в категории приобретения и развития, должны будут использовать проприетарные источники данных в качестве вклинивания в отрасль, чтобы они могли помочь инвесторам и владельцам принимать более обоснованные решения о том, куда инвестировать, какие типы недвижимости покупать (например, многоквартирные дома). по сравнению с многоквартирным домом с разбросанными участками), сколько платить, какие прецеденты зонирования позволяют им строить на участке (т. е. сколько единиц строить) и многое другое. Однако они не могут полагаться только на появление новых возможностей для клиентов, поскольку этот тип данных часто можно превратить в товар. Чтобы создавать значительную ценность, стартапы в этой категории должны стать своего рода операционной системой, которая управляет тем, как эти фирмы принимают инвестиционные решения на всех этапах. Хорошей новостью является то, что мы видим самую высокую склонность платить за программное обеспечение в этой категории.

Сегодня большинство подразделений по управлению активами владельцев крупных многоквартирных домов и инвесторов вручную извлекают отчеты из различных PMS, на которых работают их конечные объекты, чтобы понять, как работают их активы. Часто все, от аналитика начального уровня до руководителей этих групп, вручную просматривают эти отчеты на наличие ошибок и согласовывают данные между тем, как разные PMS маркируют позиции, что является огромной тратой человеческих ресурсов и мозгов. -сила. Мы считаем, что есть возможность построить систему записи данных, которая будет работать поверх этих различных продуктов PMS. Учитывая повышенную прозрачность и функциональную совместимость данных, которые станут побочным продуктом этого продукта, мы считаем, что он станет катализатором роста инноваций в отрасли. Основной риск в этой категории заключается в том, что может быть сложно обеспечить немедленную окупаемость инвестиций (ROI) с первого дня, что в первую очередь затрудняет обоснование сбора данных такого уровня.

Еще одной важной функцией для операторов многоквартирных домов является поиск, закупка и управление всеми сторонними поставщиками, с которыми они работают для обслуживания своих зданий. Для большинства операторов этот процесс полностью выполняется вручную, при этом большая часть процесса выполняется в электронной почте и Excel. Мы считаем, что этот процесс следует оцифровать с помощью программного обеспечения и использовать модель, подобную рыночной, чтобы помочь как операторам найти лучших поставщиков, так и поставщикам малого и среднего бизнеса найти новые возможности для работы. Стартапы, работающие в этой категории, должны будут найти рынки, где есть как нехватка рабочей силы, так и плотность застройки, чтобы создать ликвидность.

Поскольку LP подталкивают врачей общей практики к большей прозрачности в управлении недвижимостью, мы видим возможность для новых платформ, которые помогут владельцам либо управлять недвижимостью самостоятельно, либо более эффективно нанимать внешних управляющих. Их цель здесь - иметь полную информацию о финансах собственности, лизинговой деятельности, техническом обслуживании и расходах и многом другом. Кроме того, учитывая, что крупнейшие управляющие недвижимостью работают как франшизы, может быть возможность помочь менеджерам развиваться самостоятельно с помощью готовых продуктов, которые автоматизируют все необходимые для этого функции бэк-офиса. Эти продукты также могут помочь менеджерам наладить контакт с владельцами через рынок.

СОДЕРЖАНИЕ

При изучении этой категории у нас есть три принципа, которыми руководствуется наша инвестиционная структура:

Во-первых, мы искали бы стартапы, обслуживающие владельцев и операторов среднего размера (30-100 тысяч единиц). Это связано с тем, что малые и средние предприятия (то есть те, которые обслуживают менее 30,000 100,000 единиц) в отрасли, как правило, консолидируются, и им часто не хватает ресурсов для осуществления реальных изменений. С другой стороны, более крупные владельцы (т. е. те, у кого более XNUMX XNUMX устройств) либо чрезвычайно трудно продать, либо уже используют свое собственное программное обеспечение.

Во-вторых, мы искали бы компании, которые создают продукты, обеспечивающие четкую рентабельность инвестиций с первого дня. Большинство операционных расходов владельцев связаны с такими вещами, как техническое обслуживание, коммунальные услуги и т. д.; у них есть только крошечная сумма бюджета на расходы на уровне собственности, которые они действительно могут контролировать. Таким образом, поставщики программного обеспечения должны обеспечить четкую рентабельность инвестиций с первого дня, чтобы они не оказали негативного влияния на стоимость чистых активов (NAV). Тем не менее, если вы можете продавать программное обеспечение и сделать так, чтобы покупатель атрибутировал его не на уровне собственности, а, возможно, на уровне фонда (где эта стоимость распределяется между многими базовыми свойствами), вы можете обойти это.

В-третьих, мы искали бы основателей, которые могли бы взрастить клиентскую базу стартапа. Многоквартирная недвижимость по-прежнему остается довольно скучной отраслью, где внедрение любого нового продукта снизу вверх будет затруднено. Таким образом, еще одним путем к успеху может быть развитие постоянного клиента с первого дня, который может тестировать и расширять программные продукты на всей своей базе недвижимости. Компании, которые делают это, однако, должны будут сбалансировать обслуживание отдельного крупного клиента, который мог бы выступать в качестве примера для других, и не стать сервисным бизнесом, создающим специальное программное обеспечение для указанного клиента.

Таким образом, мы считаем, что наибольшую ценность в растущей индустрии многоквартирной недвижимости будут создавать стартапы, использующие программные продукты, а не те, которые полагаются только на финансовые продукты. Если вы строите в этой категории, мы будем рады пообщаться. 

Мнения, выраженные здесь, принадлежат отдельным цитируемым сотрудникам AH Capital Management, LLC («a16z») и не являются мнением a16z или ее аффилированных лиц. Определенная информация, содержащаяся здесь, была получена из сторонних источников, в том числе от портфельных компаний фондов, управляемых a16z. Хотя информация взята из источников, считающихся надежными, a16z не проводила независимую проверку такой информации и не делает никаких заявлений о неизменной точности информации или ее уместности в данной ситуации. Кроме того, этот контент может включать стороннюю рекламу; a16z не просматривал такие рекламные объявления и не поддерживает какой-либо рекламный контент, содержащийся в них.

Этот контент предоставляется только в информационных целях и не может рассматриваться как юридическая, деловая, инвестиционная или налоговая консультация. Вы должны проконсультироваться со своими советниками по этим вопросам. Ссылки на любые ценные бумаги или цифровые активы предназначены только для иллюстративных целей и не представляют собой инвестиционную рекомендацию или предложение предоставить консультационные услуги по инвестициям. Кроме того, этот контент не предназначен и не предназначен для использования какими-либо инвесторами или потенциальными инвесторами, и ни при каких обстоятельствах на него нельзя полагаться при принятии решения об инвестировании в какой-либо фонд, управляемый a16z. (Предложение инвестировать в фонд a16z будет сделано только в меморандуме о частном размещении, договоре о подписке и другой соответствующей документации любого такого фонда, и их следует читать полностью.) Любые инвестиции или портфельные компании, упомянутые, упомянутые или описанные не являются репрезентативными для всех инвестиций в транспортные средства, управляемые a16z, и нет никаких гарантий, что инвестиции будут прибыльными или что другие инвестиции, сделанные в будущем, будут иметь аналогичные характеристики или результаты. Список инвестиций, сделанных фондами, управляемыми Andreessen Horowitz (за исключением инвестиций, в отношении которых эмитент не предоставил разрешение на публичное раскрытие информации a16z, а также необъявленных инвестиций в публично торгуемые цифровые активы), доступен по адресу https://a16z.com/investments. /.

Диаграммы и графики, представленные в нем, предназначены исключительно для информационных целей, и на них не следует полагаться при принятии каких-либо инвестиционных решений. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах. Содержание говорит только по состоянию на указанную дату. Любые прогнозы, оценки, прогнозы, цели, перспективы и/или мнения, выраженные в этих материалах, могут быть изменены без предварительного уведомления и могут отличаться или противоречить мнениям, выраженным другими. Пожалуйста, посетите https://a16z.com/disclosures для получения дополнительной важной информации.