Hur tokenizing fastigheter kan vända "reglerna" på huvudet - genom att bemästra dem först

Det har gått mer än fyra år sedan världens första erbjudande om fastighetsbevis, där en andel på nästan en femtedel av resorthotellet St. Regis Aspen såldes till investerare som vill förvärva en del av den prestigefyllda Colorado-fastigheten.

Försäljningen av andelen i hotellet med 179 rum inbringade 18 miljoner USD och hyllades vid den tiden som ett revolutionerande nytt sätt att öppna upp världens utan tvekan äldsta tillgångsklass för potentialen för att skapa välstånd i blockchain.

Under perioden sedan dess har fastigheter runt om i världen blivit symboliserade i en utveckling som har potential att omforma fastighetssektorn. Ändå har fenomenet inte fått den typ av dragkraft många av dess förespråkare hade hoppats att det skulle kunna vid det här laget. 

Som är fallet i många delar av det digitala tillgångsutrymmet, kan en del av anledningen vara teknikens komplexitet, varav mycket fortfarande är dåligt förstådd av stora delar av allmänheten, även om den har fått mycket uppmärksamhet i den vilda volatiliteten av kryptovalutamarknaden under de senaste två åren.

En del av anledningen kan också vara att fastighetstokenisering kan betyda olika saker för olika människor, beroende på vem du frågar.

Olika Strokes

"När du pratar om fastighetstokenisering beror det verkligen på vilken typ av struktur vi pratar om," sa Michael Wong, en partner på Hong Kong-kontoret för den multinationella advokatfirman Dechert, till forkast. "Om du bara använder blockchain-teknik för att ersätta ett fastighetsregister och utfärda ett token som bevis på ägande, då skulle det mestadels regleras under relevanta landlagar.

"Men om du syftar på tokenisering genom att ta en tillgång och utfärda ett värdepapper som backas upp av den tillgången, kommer det att likna ett kollektivt investeringssystem där investerarnas pengar slås samman i kraft av att de förvärvar tokens och avkastningen baseras på avkastningen av tillgången, och kommer därför med största sannolikhet att omfattas av värdepapperslagstiftningen,” sa Wong och noterade den efterlevnadsbörda som sådan lag innebär och värdepapperiserade egendomstokeniseringens paralleller med fastighetsinvesteringsstiftelser (REITs), som vanligtvis är föremål för många restriktioner och krav. .

Jason Chan, senior associate på Dechert och en kollega till Wongs, sa: "Det skiljer sig inte mycket från REITs eller fastighetsfonder, som redan existerar oavsett om det finns tokenisering av fastigheter eller inte. Tokenisering är en utveckling av det genom att lägga det på blockkedjan."

Laura Pamatian, grundaren av USA-baserade HeightZero Real Estate, ett oberoende rådgivningsföretag som fokuserar på blockchain och artificiell intelligens i fastigheter, berättade forkast att tokenisering i branschen säkert kan vara en form av värdepappershandel, som hon sa gynnades av ett redan väletablerat regelverk.

"Det här är anledningen till att säkerhetstokens tjänar privata investerare: De är Securities and Exchange Commission-kompatibla," sa hon. "Att ge privatinvesterare tillgång till en kommersiell fastighetsinvestering genom ett SEC-kvalificerat erbjudande är inte nytt, det som är nytt är att lägga till möjligheten till likviditet genom tokenisering, vi kan fortfarande göra det i enlighet med gällande regler. Tokenisering tillåter också att efterlevnad programmeras in i tokens, vilket lägger till ytterligare ett lager av säkerhet och förtroende."

Levererar via DeFi 

Men Alvin Ngo, chef för hypoteksgarantier vid Edmonton-huvudkontoret Canada ICI Capital Corporation, sa att inte alla erbjudanden om fastighetstoken nödvändigtvis var värdepapper, och att de som inte omfattas av värdepappersreglerna kan vara mer innovativa och ge investerare mer direkt kontroll över sina innehav.

"Värdepapper kräver att du litar på teamet du har valt att arbeta med - din advokat, din mäklare - och i den processen, om de gör något du inte är nöjd med, kanske processen inte blir som du skulle ha gjort. föreställde, sa han. "Det är inte lika revolutionerande som löftet om blockchain-teknik."

Han kontrasterade tokenerbjudanden för decentraliserad finans (DeFi) med de som involverade reglerade värdepapper, som han sa som en produkt av centraliserad finans (CeFi) innebar att "någon annan behöll dina pengar istället för dig."

"När vi går vidare från CeFi till DeFi, uppmuntrar modellen självvård för pengar och tillgångar, vilket innebär att du har kontroll över dina egna pengar [till skillnad från] centraliserad tokenisering, som är som en REIT."

Ngo sa att DeFi-fastighetstokens som inte regleras av värdepapperslagstiftningen – som hittills var knappa – ändå skulle kräva ett nytt och dedikerat regelverk för att nå sin fulla marknadspotential.

"Den första stiftelsen bör säkerställa ägandet av en fastighet för varje enskild investerare eller deltagare i ett projekt," sade han. "Den andra biten bör byggas kring inlösbarhet – så att du kan vara säker på att titeln du har faktiskt kan lösas in. Och den tredje bör säkerställa att den är körbar.

"Det måste vara en del av ett internationellt rättssystem som kretsar kring dessa tre pelare så att människor kan få sinnesfrid, förstå det och köpa in sig i det, och det kan faktiskt ses som ett nytt investeringsalternativ för människor att investera i - inte bara som ett traditionellt fastighetsskydd eller en REIT."

Rätt reglering

Pamatian, däremot, argumenterade inte för en sådan grundlig omprövning av regelverket och sa att systemet för värdepappersreglering i USA redan var tillräckligt för att styra marknaden för fastighetstokenisering.

"Det finns redan ett mycket giltigt ramverk kring värdepapper, och jag känner verkligen att den symboliska fastigheten; vilket innebär att skriva, spåra, hantera aktierna på blockchain, är den mest praktiska tillämpningen av blockchain-teknik i rymden” sa hon ”När det gäller att använda säkerhetstokens efterlevnad har vi redan ett ramverk där. Det är egentligen bara en fråga om utbildning, och när folk verkligen förstår vad tokenisering betyder för fastighetsinvesteringar, kommer de att se hur det gynnar inte bara fastighetsägaren utan även investeraren. Det är en win-win.

Andy Yiu, chef för företagsekonomi vid investeringsholdingbolaget BOA Financial Group med huvudkontor i Hongkong och en av grundarna av det icke-vinstdrivande PropTech Institute, var något agnostisk om huruvida DeFi eller CeFi skulle visa sig vara den bästa modellen för branschen, i stället betonar vikten av att främja utvecklingen av ett ekosystem för att stödja det.

"Som en ny teknik som kommer till marknaden kräver fastighetstokenisering tidiga användare som är villiga att ta risker," sa han forkast. ”Nummer ett, vi behöver ekosystemet för att växa tillsammans, så det måste finnas entreprenörer och hyresvärdar som är villiga att försöka trots risken att misslyckas med att sälja eller inte ta fart. 

"Nummer två, vi behöver ha plattformar för listning av säkerhetstoken som tillhandahåller riktiga lösningar till hyresvärdar, som att använda bättre, billigare blockkedjor än till exempel Ethereum, och vi behöver intermediärer och fastighetsmäklare som får incitament att hjälpa till att marknadsföra produkterna. ”

Yiu sa att värdepappersregleringar i vissa jurisdiktioner hade hållit vanliga privatinvesterare borta från tokeniserade fastighetserbjudanden, vilket höll tillbaka utvecklingen av marknaden.

"En förändring som skulle hjälpa fastighetstokeniseringen att växa skulle vara att tillåta tokens att säljas till detaljinvesterare, vilket innebär att restriktioner som endast reserverar dem för professionella investerare bör hävas", sade han, med hänvisning till nettoförmögenhets- och inkomstkrav som ställs i ett antal jurisdiktioner. 

"För att fastighetstokeniseringen ska ta fart bör regeringar tillåta medelstora investerare att fritt delta, för det är där marknaden är", sa han. "Om du inte har marknaden kommer ingen att investera i din teknik och ingen emittent kommer att bry sig om att närma sig den."

• SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
• Källa: https://forkast.news/real-estate-tokenizing-rules-regulation/