ایڈیٹر کا نوٹ: آج WRAL TechWire کے جیسن پارکر کے ذریعے توسیع شدہ ریئل اسٹیٹ – کارپوریٹ اور کمرشل – کے آغاز کا نشان ہے۔ جمعہ کے دن ریل اسٹیٹ میں مستقبل کے گہرے غوطے تلاش کریں۔
+ + +
ریلی - مثلث کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹس دو سالوں سے انتہائی مسابقتی رہی ہیں، اور ایک دہائی کے بہتر حصے کے لیے بہت مسابقتی ہیں۔
اتنا کہ میٹ فولر، کے ایگزیکٹو ڈائریکٹر مثلث ایک سے زیادہ فہرست سازی کی خدمت، TMLS، نے اس ہفتے WRAL TechWire کو بتایا کہ TMLS ماہانہ بنیادوں پر جو ڈیٹا ٹریک کرتا ہے اس کی بنیاد پر، کسی کو ایسے ڈیٹا کو تلاش کرنے کے لیے سات سال سے زیادہ پیچھے دیکھنے کی ضرورت ہوگی جو ایک متوازن، نارمل اور صحت مند مارکیٹ کی تجویز کرے۔
پھر بھی، انتہائی مسابقتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ جس نے بہت سے لوگوں کو اس کی طرف لے جایا بولی لگانے والی جنگوں کی تیاری کریں۔ اس سال کے شروع میں جون کے مہینے کے دوران بازار میں کچھ توقف کے ساتھ، جزوی طور پر سست دکھائی دیتی ہے کیونکہ گھر کے خریداروں، گھر بیچنے والوں، ایجنٹوں، اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ملوث دیگر افراد نے سوچا کہ شرح سود میں کیا اضافہ ہوا ہے اور مسلسل جاری افراط زر کا مطلب ہاؤسنگ مارکیٹوں کے مستقبل کے لیے ہو سکتا ہے۔
برائے فروخت مارکیٹ میں وقفے کے باوجود، کرائے مسلسل بڑھتے رہے۔ جون میں.
لیکن اب، بہت سے گھر خریدار ٹرائی اینگل کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں دوبارہ مشغول ہو سکتے ہیں، کیونکہ وہاں خریداروں کے لیے سودے تلاش کرنے کے بہت اچھے مواقع ہو سکتے ہیں کیونکہ مارکیٹ اس طرح سے آگے بڑھی ہے کہ جب یہ ابھی بھی بیچنے والوں کی مارکیٹ ہے، وہاں اشارے موجود ہیں۔ کہ خریداروں کے پاس اب مزید اختیارات ہو سکتے ہیں۔ صرف چند ہفتے پہلے کے مقابلے میں۔
ایک عنصر: خریدار پچھلے 16 مہینوں میں کسی بھی وقت سے زیادہ سودوں سے باہر نکل رہے ہیں، اور بیچنے والے قیمتیں کم کر رہے ہیں نیشنل ریئل اسٹیٹ بروکریج فرم ریڈفن کے جمع کردہ تازہ ترین اعداد و شمار کے مطابق، ایک سال پہلے کی نسبت تقریباً پانچ گنا زیادہ ہے۔
ایک گہرا غوطہ
WRAL TechWire نے راجر برن ہولز، نائب صدر اور کے ساتھ بات کی۔ جنرل کونسل مقامی مثلث پر مبنی رئیل اسٹیٹ فرم کولڈ ویل بینکر ہاورڈ پیری اینڈ واٹسن (HPW) کے بارے میں کہ اس وقت نارتھ کیرولائنا کے رئیل اسٹیٹ قانون اور مارکیٹ کے موجودہ حالات میں کیا ہو رہا ہے۔
وضاحت کے لیے ذیل میں نقل میں ہلکے سے ترمیم کی گئی ہے۔
WRAL TechWire (TW): Redfin کی رپورٹ میں بتایا گیا ہے کہ ملک بھر میں تقریباً 15% لین دین جون میں معاہدے سے باہر ہو گئے - لیکن Raleigh MSA میں، صرف 7% ہوئے۔ ہماری مقامی مارکیٹ میں دیگر مارکیٹوں اور قومی رجحانات سے کیا فرق ہے؟
راجر برن ہولز (برن ہولز): کچھ کمیونٹیز ایسی ہیں جنہیں لوگوں کے لیے اہم عوامل کی وجہ سے بہت زیادہ درجہ دیا جا رہا ہے۔ جب مستقل طور پر رہنے اور کام کرنے کے لیے بہترین جگہوں میں سے ایک کے طور پر درجہ بندی کی جائے تو ہمیں کیا توقع کرنی چاہیے۔ بہت زیادہ ٹرانزیکشنز میں ادا کی جانے والی انتہائی زیادہ، ناقابل واپسی واجب الادا ڈیلیجنس فیس سے منسلک ہونے پر مانگ (جاری متعدد پیشکشیں) زیادہ مضبوط ہوں گی، یقینی طور پر خریداروں کو سودے منسوخ کرنے سے روکنا چاہیے۔ نیز، ہمارے پاس ایک نفیس بروکریج کمیونٹی ہے اور اس سے کم تیار خریدار اور بیچنے والے حاصل ہوتے ہیں۔
اپریل میں گھروں کی قیمتیں گرم تھیں - لیکن کیا اس کے بعد سے مارکیٹ بدل گئی ہے؟
خریدار پیچھے ہٹ رہے ہیں۔
TW: پھر بھی، Redfin کے حالیہ تجزیے میں جس 7% کا حوالہ دیا گیا ہے وہ پچھلے جونز سے کم ہے - حالانکہ فروری 2021 کے بعد سب سے زیادہ ماہانہ فیصد ہے - یہاں مارکیٹ کے حالات کیا ہیں جو عوامل ہیں؟
برن ہولز: اس بات کا امکان ہے کہ سود کی بلند شرح کچھ لوگوں کی قرض لینے کی طاقت کو تنگ کر رہی ہے اور مالی معاملات میں کچھ مزید گراوٹ کا سبب بن رہی ہے۔ اور اس میں کوئی سوال نہیں ہے کہ کچھ خریداروں کو معلوم ہو رہا ہے کہ انہوں نے ایک مکان خریدنے پر رضامندی ظاہر کی ہے جس کے بارے میں وہ طے کرتے ہیں کہ انہیں پہلے سے معلوم سنگین مسائل ہیں جنہیں بیچنے والا درست نہیں کرے گا اور معاہدہ ختم کرنے کا انتخاب کرے گا اور اپنی واجب الادا فیس سے محروم ہو جائے گا۔ تاہم، جب کسی گھر میں مادی مسائل ہوتے ہیں جو بیچنے والے اور لسٹنگ بروکر کے ساتھ شیئر کیے جاتے ہیں، تو ان مسائل کو مستقل طور پر درست کیا جانا چاہیے یا نئے خریداروں کو کسی بھی فروخت میں ظاہر کرنا چاہیے۔ لہذا، خریدار ان حالات میں بے اختیار نہیں ہیں۔
Raleigh علاقے میں بہت سے گھروں کی قیمتیں گر رہی ہیں۔ فہرستیں بھی بڑھ رہی ہیں۔
مستعدی کا کردار
TW: اس مارکیٹ میں، سودا کیوں گر سکتا ہے؟
برن ہولز: مجھے امید ہے کہ مستعدی کی اعلی فیس اور خریداروں کو جو دیگر سنگین رعایتیں دینا پڑ رہی ہیں وہ کم ہو رہی ہیں۔
ان فیسوں کی تاریخ کافی ڈرامائی ہے۔ جب ہم نے 2010 میں NC REALTORS/NC BAR سیلز کنٹریکٹ پر نظر ثانی کی تو ہم جانتے تھے کہ یہ مارکیٹ حساس ہوگا۔ درحقیقت، فارم واضح طور پر $0 کی واجب الادا فیس کی اجازت دیتا ہے کیونکہ یہ خیال کیا جاتا تھا کہ یہ ایک سنجیدہ خریدار کی مارکیٹ میں نمبر ہوگا، اور یہ اس وقت تھا جب فارم کو مارکیٹ میں متعارف کرایا گیا تھا۔ بہت سے، کچھ سالوں کے لیے بہت سے لین دین میں، کوئی یا بہت کم واجب الادا فیس ادا نہیں کی گئی۔
اب ہم دیکھ رہے ہیں کہ یہ فیسیں مارکیٹ میں کتنی حساس ہیں۔ جب بہت سے خریداروں کی قیمت کا مقابلہ کرنے کی صلاحیت ختم ہو جاتی ہے، تو وہ اس ناقابل واپسی فیس کو اپنی طرف متوجہ کرنے اور ممکنہ طور پر بیچنے والے کو ان کے ساتھ معاہدہ کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ بہت سے بروکرز یہ دیکھ کر پریشان ہوئے ہیں کہ خریداروں کو سودوں میں بڑی مستعدی کی فیس سے محروم ہونا پڑا ہے اور کچھ نے فیس کو محدود کرنے کی وکالت کی ہے، لیکن امکان ہے کہ فارم مارکیٹ میں حساس رہے گا اور خریداروں اور فروخت کنندگان کو ان کے لین دین کا ذمہ دار بنائے گا۔
موجودہ، معیاری شکل
موجودہ کنٹریکٹ فارم میں خریدار کی تحقیقات سے ان کی مناسب مستعدی کو انجام دینے کے بعد معاہدے کے بعد کے مسائل کے بارے میں کچھ زیادہ یکساں طور پر متوازن مذاکرات پر غور کیا گیا ہے۔
برن ہولز: مرمت اور بہتری کو دستاویز کرنے کے لیے ایک معیاری فارم ہے جو خریدار کی درخواست کے بعد بیچنے والے سے اتفاق کرتا ہے۔ تاہم، 2010 سے معاہدہ فارم ہمیشہ واضح کرتا ہے کہ جائیداد اس کی موجودہ حالت میں فروخت کی جا رہی ہے. عام طور پر، خریدار ان دنوں اس بات کا تعین کرنے کے قابل نہیں ہے کہ وہ اس وقت تک کیا ہے جب تک کہ وہ پہلے سے ہی زیادہ مستعدی کی فیس کے ذریعہ بہت زیادہ پابند نہ ہوں۔ ہم دیکھ رہے ہیں کہ زیادہ فروخت کنندگان پہلے سے مارکیٹنگ کے معائنے سے اتفاق کرتے ہیں جو خریداروں کو فراہم کیا جاتا ہے اور یہ یقینی طور پر مارکیٹ میں ایک اچھی ایڈجسٹمنٹ بھی ہو سکتا ہے اور زوال کو کم کرنے کا ایک مضبوط عنصر بھی ہو سکتا ہے۔
نئے گھر کی تعمیر کے لیے امریکہ میں سرفہرست علاقوں میں مثلث – خریدنے کا اچھا وقت؟
مستعدی کی تاریخ
TW: تو، انتظار کریں، سمجھنے میں ہماری مدد کریں۔ مستعدی کی مدت کیا ہے، اور مستعدی کی فیس کیا ہے؟ اور وہ شمالی کیرولائنا کے معاہدے کے قانون میں کیوں موجود ہیں؟
برن ہولز: میں 2009-10 میں NC Realtors Residential Forms کمیٹی کا چیئرمین تھا جس نے دوسری ریاستوں میں کیا ہو رہا ہے اس کے ایک سال سے زیادہ مطالعہ اور کھوج کے بعد ایک دہائی سے بھی زیادہ عرصہ قبل نظر ثانی شدہ فارم کا مسودہ تیار کیا تھا۔
ہم نے خاص طور پر ٹیکساس اور جارجیا کی شکلوں کو دیکھا، مجھے یقین ہے، اس وقت، جن کی اصطلاحات ایک جیسی تھیں۔ تصورات ایک اختیاری طرز کے معاہدے سے بہت زیادہ مشابہت رکھتے ہیں۔ اس سلسلے میں کنٹریکٹ فارم بھی کمرشل سیلز کنٹریکٹ سے بہت ملتا جلتا ہے جسے REALTORS شمالی کیرولائنا میں 2010 میں رہائشی فارم پر بہت زیادہ نظر ثانی کرنے سے پہلے کئی سالوں سے استعمال کر رہے ہیں۔
(ایڈیٹر کا نوٹ: NC BAR اور NC REALTORS معیاری پیشکش برائے خریداری اور معاہدہ کے فارم پر حال ہی میں دوبارہ نظر ثانی کی گئی، نئے فارم کے ساتھ 1 جولائی 2022 سے نافذ العمل ہو گا۔)
ویک کاؤنٹی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مئی میں بڑھیں یہاں تک کہ قرض دینے کی سرگرمی، مسابقت میں کمی
پچھلی شکل، مستعدی کے لیے فیصلہ
برن ہولز: سابقہ کنٹریکٹ فارم میں رہائش کی حالت کے بعض پہلوؤں اور چند دیگر معاملات کے لیے وسیع معیارات قائم کرنے کی کوشش کی گئی تھی۔ اس سے خریداروں اور بیچنے والوں کے درمیان معمول کے مطابق اختلافات پیدا ہوئے، بعض اوقات کافی سنگین، اس بات پر کہ آیا معیارات پورے ہوئے یا نہیں۔ اس عمل کو ایک غیر موثر اور پریشان کن حالت کے طور پر دیکھا گیا۔
یہ فیصلہ ایک ایسا عمل کرنے کے لیے کیا گیا تھا جس میں خریدار ایک بات چیت کے ساتھ مستعدی کی فیس ادا کرے گا جس کا مقصد بیچنے والے کو ان کی جائیداد کو ایک گفت و شنید مدت کے لیے فعال مارکیٹ سے ہٹانے کے لیے معاوضہ ادا کرنا تھا، مناسب مستعدی کی مدت، اور خریدار کو دینا۔ کسی بھی وجہ سے یا بغیر کسی وجہ کے معاہدے کو ختم کرنے اور ان کی بیانیہ رقم واپس حاصل کرنے کا حق۔ حقیقت میں، خریدار زیادہ سے زیادہ مطمئن ہونے کے لیے بیچنے والے کے ساتھ بہت سے معاملات پر گفت و شنید کر سکتا ہے۔ اگرچہ کسی بھی صورت میں، اس نے بیچنے والے کے لیے مزید یقین پیدا کر دیا کہ ایک بار جب مستعدی کی مدت ختم ہو گئی تو خریدار اس معاہدے کے لیے زیادہ مضبوطی سے پرعزم تھا کیونکہ اگر اس نے خریداری مکمل نہیں کی تو ان کی جمع شدہ رقم خطرے میں تھی۔
ایک اور تبدیلی…
برن ہولز: ایک اور تبدیلی جس میں یہ بھی شامل تھی کہ مستعدی کی فیس اور بانی رقم جمع کرائی جائے جو خریدار کو ڈیل میں خطرہ تھا اگر وہ خریداری مکمل نہ کر سکے یا منتخب نہ کر سکے۔ یہ خیال کیا جاتا تھا کہ یہ زیادہ تر لوگوں کے لیے سب سے زیادہ کارآمد اور قابل فہم عمل تھا اور اس نے انہیں مختلف حالات میں نتائج کے بارے میں زیادہ یقین دلایا۔
دوسری بات یہ کہ نظرثانی شدہ معاہدے نے بھی کچھ انہی وجوہات کی بنا پر قرض کی شرط ختم کردی۔ بڑے دلائل اس بات پر اٹھیں گے کہ آیا خریدنا ہے اور، یہ سمجھا جاتا تھا کہ خریدار مناسب مستعدی کی مدت پر بات چیت کر سکتا ہے اور کرے گا جس سے وہ سودے کے مالی پہلوؤں کے بارے میں پراعتماد ہو سکے گا، بنیادی طور پر وہ قرض حاصل کرنے کی ان کی اہلیت جس کی انہیں ضرورت ہے، یا مناسب قیمت پر معاہدے سے باہر نکلنے کے قابل ہو (صرف معتدل واجب الادا فیس)۔ بیانیہ رقم واپس کر دی جائے گی۔
فروخت کنندگان کے فائدے کے لیے بھی اس کی بھرپور تشہیر کی گئی۔ خریدار کے قرض کی شرط نے بنیادی طور پر بیچنے والوں کو بند کرنے اور لوٹنے کے تمام راستے کو بڑھا دیا ہے کہ آیا خریدار بند کرنے کے قابل ہو جائے گا۔
تو معاہدے کیوں ٹوٹ جائیں گے؟
برن ہولز: زوال کے واقعات اکثر اختتامی تاریخ کے قریب واقع ہوتے ہیں۔
اگرچہ خریدار کی منڈی میں، یہ عام بات تھی کہ مستعدی کی مدت پوری طرح بند ہونے تک بڑھ جاتی ہے، عام خیال یہ تھا کہ مستعدی کی مدت "عام طور پر" (زیادہ متوازن مارکیٹ) بند ہونے سے چند ہفتے پہلے ختم ہو جائے گی، اور بیچنے والے اپنے گھر کو چلتے ہوئے ٹرک میں ڈالنے کے بارے میں زیادہ پر اعتماد ہونے کا وقت رکھتے ہیں۔ ہم نے اس کے کئی سالوں کو وبائی مرض تک لے جانے والے دیکھا۔ لیکن یقیناً، اب ہم اس کے برعکس مارکیٹ کی حالت کا اثر دیکھ رہے ہیں اور بیچنے والے بغیر کسی مستعدی کی مدت کے معاہدوں کا مطالبہ کر رہے ہیں، بنیادی طور پر خریدار کو کسی خاص مالی یا جائیداد کی ہنگامی صورتحال کے بغیر معاہدے کا پابند کرتے ہیں۔ بیانیہ رقم کے ذخائر تقریباً غیر معمولی تھے۔
مقامی ہاؤسنگ مارکیٹوں پر بڑھتی ہوئی شرح سود کا کردار
TW: شرح سود میں اضافہ ممکنہ طور پر کیا کردار، اگر کوئی ہے، ادا کرے گا؟
برن ہولز: ہم نے اپنے علم میں قرض کی اضافی شرائط نہیں دیکھی ہیں۔ اس کے لیے اٹارنی سے معاہدے کے لیے حسب ضرورت ضمیمہ درکار ہوگا اور یہ عام طور پر دوبارہ فروخت کے لین دین میں نہیں ہوتا ہے۔ نئے گھر کی فروخت اس میں سے زیادہ دیکھتے ہیں اور مختلف کنٹریکٹ فارم استعمال کیے جاتے ہیں۔
کسی بھی خریدار کو حیران نہیں ہونا چاہئے کہ وہ اس گھر کے متحمل نہیں ہو سکتے جس کو انہوں نے خریدنے کا معاہدہ کیا ہے۔ اس کا پہلے سے تعین کیا جا سکتا ہے اور ہونا چاہیے۔ لہٰذا، قوت خرید کو معتدل طور پر محدود کیا جا رہا ہے اور جو لوگ جلدی میں ہیں اور اپنی مالی صلاحیتوں کے بارے میں بہت زیادہ واضح ہونے میں محتاط نہیں ہیں، وہ حیران ہو سکتے ہیں اور وہ خرید سکتے ہیں جو انہوں نے خریدنے کا معاہدہ کیا ہے۔
تاہم، شرح سود تاریخی طور پر (حقیقی تاریخ کی طرح، حالیہ تاریخ نہیں) کم ہے۔
میں نے 1980 اور 90 کی دہائی کے اوائل میں گھروں پر 20% سے 12% شرح سود پر رہن کے بہت سے قرضے بند کیے تھے۔ لہذا، جس حد تک ہم سب کو حال ہی میں ناقابل یقین حد تک کم رہن کی شرح سود کی وجہ سے خراب کیا گیا ہے اس کی عکاسی مانگ کی کچھ سطح بندی میں ہو رہی ہے۔ میری رائے میں، تاہم، ہمارے بازار میں اب بھی یہ صورتحال ہے کہ جو ہچکچاتا ہے وہ کھو جاتا ہے۔ کریڈٹ کارڈ کی شرح سود کے ساتھ اب بھی تقریباً 18%، رہن کی رقم سستی رہتی ہے۔
یاد رکھنا…
TW: تو شمالی کیرولینیوں کو ابھی رئیل اسٹیٹ کے بارے میں اور کیا جاننا چاہئے؟
برن ہولز: اوپر نیچے جانا بازاروں کی فطرت ہے۔ 25 سالوں سے میں اس مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں ہوں، نیچے کی مارکیٹ زیادہ تر سستی قیمت کی تعریف اور مارکیٹ میں زیادہ وقت سے ظاہر ہوتی ہے۔
بڑی کساد بازاری کے دوران ہماری مارکیٹ میں قدر میں کچھ کمی آئی تھی، لیکن یہ ان جگہوں کے مقابلے میں چھوٹی تھی جہاں قدر میں 50-70% کمی دیکھی گئی۔ ہمیں یقین ہے اور امید ہے کہ یہ ایک انتہائی غیر معمولی صورت حال تھی جسے وال اسٹریٹ کے ناکافی طور پر ریگولیٹ کرنے والے بینکرز نے دنیا پر مسلط کیا تھا۔
تاہم، میں مستقبل قریب میں مثلث مارکیٹ میں ایسی ڈرامائی صورتحال پیدا ہوتے نہیں دیکھ رہا ہوں۔ کاروبار، ایتھلیٹک، ای-اسپورٹس، تعلیمی اور روزگار کے محاذوں پر جو کچھ ہم دیکھ رہے ہیں اور نئے رہائشیوں میں آمد کی مقدار کے ساتھ، یہاں گھر کی ملکیت کے امریکی خواب میں سرمایہ کاری کے بارے میں پراعتماد رہنا آسان ہے۔
